Profundizando en los Trámites
Este artículo es sólo para introducir el tema, y para recordar a los lectores en otros estados que estaré tratando con generalidades (o al menos lo que yo considero que son generalidades) acerca de los trámites hipotecarios y los trámites en el cierre. Parte de la información aquí es similar a lo que se presento anteriormente, pero quería repasar otros detalles aquí. Cada Estado, prestamista, y compañía de títulos de propiedad tendrán sus propias reglas con respecto al los trámites, pero las bases permanecen iguales en todo el país. No abordaré terminología o las diferencias entre los tipos de hipotecas, puesto que esa información ya se encuentra en este sitio. Mi objetivo es prepararlo para la comparación de diferentes estimaciones de hipotecas, comprendiendo algunos documentos que tendrá que firmar relacionados con el préstamo, y que tipo de trámites surgirán durante el cierre. He encontrado que las oficinas de crédito son buenas en lo que se refiere a contestar preguntas cuando estas surgen, pero usted no deberá sentirse avergonzado de preguntar. Esta es la inversión más importante que usted hará, así que necesita comprender lo que están diciendo. También he observado que su Agente de Bienes Raíces, puede serle de gran ayuda durante el cierre. Ellos han atravesado por esto anteriormente, así que confíe en ellos para que lo guíen.
Existen varios sitios buenos y blogs relacionados con las hipotecas. Tengo vínculos con blogs en mi propio blog que pueden serle de utilidad. Quiero ofrecerle otra perspectiva de este tema dándole estos vínculos. Al hacer mi investigación sobre el crédito, encontré mucha información útil en los sitios E-loan y Credit.com. Había oído hablar de ellos, pero no había tenido razón alguna para visitar estos sitios, hasta que estaba haciendo mi investigación. Desde entonces ha estado registrado en sus boletines, los cuales son interesantes. Con un poco de esfuerzo al formular sus términos de búsqueda, usted puede encontrar una gran cantidad de información por su cuenta.
Antes de que comencemos a profundizar en el tema correctamente, quería mencionar el fraude hipotecario. La mayoría de los prestamistas que se encontrará son gente honesta tratando de hacer su trabajo, pero siempre hay alguien por ahí dispuesto a estafarlo, por lo que debe estar consiente de estas prácticas. La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (The National Association of Realtors) tiene algunos folletos sobre fraude disponibles en su página de internet. También hay un sitio donde profesionales en la industria de bienes raíces informan confabulaciones que ellos están viendo. Principalmente la información aquí proviene de evaluadores. El sitio se llama MortgageFraudWatchList.org. Algunos estados actualmente han estado promulgando leyes para prevenir algunas de estas confabulaciones. Por ejemplo, Texas tiene una nueva ley que entrará en vigor en Enero de 2008, la cual obligará alas personas que están tratando de descargar casas con gravámenes a informar este hecho dentro de los siete días de la venta. Encontrará información acerca de las leyes de su estado visitando la página web del estado y escribiendo bienes raíces o hipotecas en su panel de búsqueda, pero tendrá que hacer alguna exploración. Los agentes inmobiliarios generalmente suelen estar al día en muchas de estas leyes.
Tome estas partes como desviaciones a lo largo de su camino, y tome tiempo para explorar lo que otros han escrito. Le puedo decir por experiencia que puede ser fácilmente abrumado, así que cuanto más sepa al entrar en este proceso, mejor podrá manejarlo.
Parte 2 Como iniciar sus indagaciones
Usted posiblemente se pregunte a donde debo ir para obtener un préstamo, o a cual compañía de títulos de propiedad debo ir para su cierre? Puede haber aspectos positivos y negativos en cualquier lugar al que vaya, y algunas veces es mejor que deje que otros lo ayuden con esta decisión. Muchos profesionales en bienes raíces trabajan unos con otros, así que pueden tener alguien a quien prefieran. Si esta trabajando con un agente inmobiliario, ellos pueden tener un departamento de préstamos dentro de la propia empresa. Y el agente inmobiliario tendrá una compañía de títulos de propiedad con la que están familiarizados. Usted puede preguntarles su opinión.
Sin importar donde obtenga su hipoteca, usted querrá analizar su oferta para ver si es la indicada para usted, así que quiero repasar los pasos para un análisis rápido de un préstamo. Sitios de Internet como E-loan y LendingTree pueden ofrecerle consejos así como presentarle ofertas, así que puede ser un buen lugar para comenzar su búsqueda. Si tiene una relación con una institución financiera, obtenga de ellos una cotización de un préstamo, a menudo estos prestamos pueden reducir las cuotas de sus otras cuentas. También hay empresas de servicios hipotecarios, que buscarán hipotecas que coincidan con sus necesidades. Ellos no están afiliados a determinados bancos, de modo que consideran diferentes instituciones para encontrar un acuerdo. Cuando busque una hipoteca, haga todas sus solicitudes de cotizaciones/aplicaciones dentro de un periodo de dos semanas. Las agencias de informes de crédito verán esto como una solicitud de préstamo, y este hecho ayudará su puntuación crediticia. (Entre más prestamos este aplicando disminuirá su puntuación crediticia, por lo que desea que su búsqueda de un préstamo sea vista como una petición, lo que no afectará su puntuación). Una advertencia: algunas veces puede encontrar una hipoteca que siente bien a sus necesidades, y usted la tomará. Es posible que la compañía venda su préstamo a otra empresa, que impondrá sus propias reglas que no coinciden con sus expectativas. Haga un estudio sobre la empresa donde obtendrá su préstamo.
Estudiar las ofertas de diferentes empresas rápidamente le hará darse cuenta que puede estar comparando el viejo VW Beetle con el Porsche. Ambos fueron diseñados y desarrollados por el mismo hombre, por lo que hay similitudes, pero son máquinas muy diferentes. La manera sencilla de comparar diferentes cotizaciones proviene de una exigencia por parte del gobierno federal: clasificar la APR. APR esta a favor de un porcentaje anual, y es la tasa de interés que usted pagará expresada como una tasa anual. La comparación de la APR de una empresa con la siguiente le dará una mirada rápida de cuanto le cobrará cada una por prestarle dinero. La APR también es útil para determinar si está atorado con muchos honorarios. El prestamista le proporcionará una tasa de interés y un APR. La tasa de interés es solo el monto de intereses que pagará sobre el préstamo, pero la APR incluirá todos los gastos (honorarios) relacionados con el préstamo. Si estos números no coinciden, el prestamista lo esta golpeando con honorarios. Todos los préstamos tendrán formularios denominados HUD-1 y un Good Faith Estimate (presupuesto donde incluye los gastos administrativos, detalladamente, interés del préstamo, etc.). Estos formularios contienen una lista de los honorarios relacionados con el préstamo, y usted debe estar consciente que puede discutir y negociar estos honorarios con su prestamista. Examine esta lista para comprobar si alguno de los honorarios esta duplicado. Por ejemplo, usted puede ver un honorario por solicitud y un honorario por tramitación que podrían ser la misma cosa- el manejo de su trámite. Después de buscar honorarios dudosos, tendrá que ver el costo. Esto es un poco más difícil, ya que algunos costos dependen de cual es la tasa vigente en su área. Por ejemplo, Cuanto están cargando los valuadores? Esta cantidad podría depender del valuador, que podría estar cargando $100 o $500. Esto no es u fraude; es solo su tarifa de servicio estándar. Yo haría una búsqueda rápida para descubrir cual podría ser la tarifa promedio por este servicio en su localidad, ya sea por teléfono o internet. Algunas tarifas como obtener información del crédito debe ser alrededor de $25 a $35, pero los prestamistas agregarán una tarifa de $100 por este servicio afirmando que ellos tienen que cubrir sus gastos. Los gastos ya deben estar cubiertos en cualquier tarifa de tramitación. Tarifas comunes incluyen tarifa del servicio de entrega, tarifa de notario, puntos, verificación del crédito, entregas de la noche a la mañana, evaluación, tarifa por concesión del préstamo, tarifa de garantía y de seguro de título. La tarifa por concesión de préstamo debe ser la única tarifa relacionada con la creación del préstamo; no debe haber otras tarifas por preparación de documentos.
La única parte del préstamo que puede variar en cualquier tipo de préstamo es la cuenta de garantía bloqueada. Esta es la cuenta establecida por el prestamista para cubrir los gastos por la casa. Cada prestamista considerará diferentes conceptos para ser pagados por esta cuenta. Generalmente su seguro de propietario y sus impuestos son pagados de esta cuenta. Actualmente la ley federal dicta la cantidad que un prestamista puede mantener en esta cuenta después de que se han hecho los pagos para el año. Durante el año, el prestamista puede requerir que pague más o menos en la cuenta de garantía bloqueada basándose en lo que creen será el costo para ellos a finales de año. Usted debe saber exactamente lo que hará efectivo de esta cuanta su prestamista, de esta manera no tendrá que pelear para hacer un pago. También debe saber la cantidad de sus gastos por los conceptos incluido en la cuenta, por lo que puede hablar de ello con el prestamista. Por ejemplo, si sus impuestos sobre la propiedad son de $2000 al año, y ese es el único concepto que se pagará de su cuenta de garantía bloqueada, entonces el prestamista no debe recoger $8000 al año. Suena irrazonable que ellos recojan tanto? Un prestamista insistió en hacer esto conmigo por mi préstamo. En la época en que la ley acerca de regresar fondos no estaba establecida, mi prestamista me informó que conservarían los $6000 adicionales, y que por cierto ellos incrementarían la cantidad que he pagado en garantía para el próximo año. Cuando ellos se negaron ha cambiar este hecho, refinancie mi préstamo con otro prestamista. El mensaje es revisar que esta haciendo su prestamista y comprenderlo.
Al momento del cierre en una compañía de títulos de propiedad, esta atando toda la documentación involucrada con la transferencia de la casa del propietario anterior a usted y con la garantía de que todos reciben su paga. La mayoría de las compañías de titulo están haciendo el mismo trabajo por el mismo precio. Usted puede llamar para averiguar cual de ellas le gustaría utilizar, pero si esta usando un agente inmobiliario, ellos sabrán de una compañía de títulos que maneje todo a su satisfacción. En ocasiones, el prestamista tendrá una compañía de títulos que utilice con mayor frecuencia. Pensando en la cantidad de trabajo involucrado con la documentación de diferentes fuentes, lo mejor será trabajar con la empresa sugerida. El cierre llega rápidamente, y usted tendrá muchas otras cosas pasando en su vida en ese momento, debería facilitarse este proceso.
Todo aquí suena sencillo; sin embargo muchos de nosotros fracasamos al tomar estos pasos. Tome su tiempo una tarde, lejos de distracciones, y analice las ofertas. Puede escribir los números en una en una hoja de cálculo para darse una idea más clara de cada préstamo. Esté prevenido, estas ofertas son estimaciones, y algunas cifras pueden cambiar una vez que halla aceptado. Su mejor arma al negociar un préstamo es su voluntad para cuestionar los términos presentados.
Parte 3 – Una descripción del trámite hipotecario
Mencioné que cada préstamo es diferente. Esto es debido a que el prestamista tiene sus propios documentos que necesita firmados, pero los estados también desarrollan formularios que quieren que usted tenga. Actualmente muchos estados están revisando lo que debe ser informado al aceptar un préstamo, y el gobierno federal también tiene su palabra. Esto hace que sea más difícil para mí escribir: aquí está, esto es lo que hay en todos los formularios de su hipoteca. Quiero darle una pista, ya que se por experiencia, que no tendrá suficiente tiempo para examinar todos estos documentos.
La gran mayoría de los documentos que han sido puestos frente a usted son declaraciones. Estas declaraciones explicarán como el prestamista se hará cargo de su préstamo, quien puede ayudarlos a administrar el préstamo, cuales son las diferentes características del préstamo, y lo que ocurrirá en caso de ciertos eventos en el préstamo (como prepago o ejecución hipotecaria). Estos documentos están escritos por abogados o legisladores que quieren que usted conozca sus derechos así como los derechos del prestamista, de modo que hay un equilibrio entre la terminología jurídica y el inglés común. Dado que estas declaraciones son requeridas por el gobierno estatal, el prestamista tiene que confirmar que usted obtenga una copia, por lo que habrá que firmar muchos formularios de verificación de aceptación de la declaración. Muchas de estas declaraciones se refieren a conceptos que ya ha discutido con su prestamista o quizá se percate que es una consecuencia de algún otro aspecto del préstamo del que usted es consciente. Por ejemplo, el prestamista tendrá que revisar su historial crediticio para un préstamo, por lo que una declaración será acerca de cómo se hizo. El prestamista puede haber hablado con usted acerca de una evaluación o peritaje, así que encontrará una declaración que le informará de estos servicios. Habrá una declaración que explique una característica del préstamo como el seguro del prestatario. Tiene que leer todas estas declaraciones? Si usted cree que su prestamista le ha estado dando explicaciones directas de los términos de su préstamo, usted puede leer estas declaraciones en su casa después del cierre. Sin embargo, si se siente perdido, y su prestamista no lo ha guiado lo suficiente, entonces debe leer estas antes de firmar.
Todos los documentos relacionados con un préstamo deben ser firmados, pero no necesariamente por todos los involucrados con la aceptación del préstamo para la casa. Diferentes estados tienen sus propias reglas, pero usualmente solo una persona tiene que firmar. Algunos documentos tendrán que tener ambas firmas. Si el préstamo esta solo a nombre de una persona, pero hay otra involucrada, el prestamista puede exigir un documento firmado por ésta persona que indique que está consciente de lo que esta ocurriendo.
El siguiente gran conjunto de documentos posiblemente será del prestamista entrando en detalles del préstamo, o incluso detalles de otros tipos de préstamos que ofrecen. Debido a que esto viene del prestamista, no habrá necesidad de firma. Ya que las declaraciones anteriores fueron mandato de una entidad gubernamental, estos documentos entregarán la opinión del prestamista acerca del préstamo, y como lo manejarán. Este paquete es de información general, así que podría ser que gran parte de ella le sea irrelevante en este momento, así que yo diría que puede aplazar esta lectura hasta más tarde.
Hay cuatro documentos que usted debe entender, y que debe estudiar. Mencione en la sección anterior acerca de cómo evaluar préstamos utilizando dos de estos formularios: HUD-1A y el Good Faith Estimate (presupuesto donde incluye los gastos administrativos, detalladamente, interés del préstamo, etc.). El Good Faith Estimate es un formulario de dos hojas que examina los posibles cargos en los que se incurrirá cuando acepte y utilice el préstamo para obtener una casa. En la sima de este presupuesto habrá una sección donde se describe que tipo de préstamo tiene, la tasa de interés, a cuanto asciende el préstamo, las fechas del presupuesto y del cierre, y los porcentajes para las tarifas relacionadas con la concesión del préstamo. Las secciones siguientes se adentran en conceptos que deben ser pagados para que se otorgue el préstamo. Un ejemplo de uno de estos conceptos sería una evaluación o inspección de la propiedad. La siguiente sección tendrá conceptos del préstamo que deben ser pagados por adelantado, como un seguro o algún interés. Esto es seguido por una descripción de dinero que el prestamista conservará en reserva. Esto puede ser por impuestos sobre la propiedad y posiblemente por el seguro. La siguiente sección se ocupará de los gastos relacionados con el título de su hogar. Las tarifas aquí pueden ser de una búsqueda para ver que el título será solo suyo, o podrían ser para aquellas personas que trabajaron en el título como un abogado o notario. La siguiente parte declarará el gasto relacionado con la transferencia de la titularidad a usted. Entonces usted será informado de gastos adicionales que pueden venir con el préstamo, como una inspección de plagas. El segmento final de este formulario da una estimación de todos estos costos combinados, por lo que puede resolver (obtener) el préstamo hipotecario.
El HUD-1 o HUD-1A es similar al Good Faith Estimate. Gran parte de la información proporcionada es la misma en ambos formularios, pero hay dos diferencias fundamentales: 1) Presentación de los datos; y 2) los detalles proporcionados. El Good Faith Estimate es más fácil de leer, pero ninguno de los documentos es complicado. Es necesario que se tome un tiempo para aprender la terminología, y entonces estos formularios pueden tener sentido. El formulario HUD utiliza los códigos del libro mayor del gobierno para un concepto; éste luego describe cual es el código, después hay una columna que declara el gasto que tendrá por ese concepto. Usted encontrará que podría haber muchos espacios en blanco donde un gasto debe ser enlistado. Esto significa que no habrá gasto por ese concepto. Cuando adquirí mi casa, el prestamista decidió no hacer un peritaje, ya que se había hecho un peritaje de la propiedad dos años atrás, así que consecuentemente yo no tenía gasto en este espacio.
Todos estos gastos pueden ser cuestionados. Examine cada línea en estos dos formularios, y vea si la tarifa se ve razonable . Los prestamistas posiblemente rellenen los números para hacer un poco más de dinero. Algunas veces, es posible que encuentre que los prestamistas le cobrarán una enorme gama de posibles tarifas. Los inspectores independientes, abogados, notarios o valuadores pueden cobrar cantidades muy diferentes por el mismo servicio. El gasto depende de nuestros costos agregados a nuestro beneficio deseado. Podría tratar de negociar con su prestamista estos costos. Pregunte a su familia o amigos cuanto pagan ellos, o haga una búsqueda de proveedores en su área para descubrir cuanto cobran.
El tercer documento que usted debe revisar es la declaración Federal Truth In Lending Disclosure. Este es un formulario de dos páginas. La página uno tiene el desglose rápido de su préstamo, mientras que la segunda página contiene una explicación. La sección superior de este formulario tiene la APR, el gasto financiero, el monto, y el total de los pagos de su hipoteca. Comparé el APR con la tasa de interés del prestamista. Las diferencias aquí significan que tiene tarifas extras en su hipoteca. Estas tarifas se detallan en el formulario HUD-1. Si no puede descubrir por que hay una diferencia, entonces debe pedir una explicación a su prestamista. Puede obtener una gran tasa de interés de su prestamista, pero es la APR la que pagará. El resto de estos formularios examinan las bases de su préstamo: calendario de pagos, la seguridad y seguro de bienes, retrasos en los pagos, prepagos, política de subrogación (reemplazo) , tasa variable, depósito requerido, y algunas notas acerca de cargos por intereses y que esperar cuando usted no pague. La mayor parte de esto debe ser fácil de entender, pero quiero escribir un poco acerca de tres de estos conceptos. La política de subrogación detalla si alguien puede hacerse cargo de su préstamo por usted. Básicamente, si usted decide que no puede continuar pagando, el prestamista dirá si otra persona puede tomarlo hasta donde lo dejo, transfiriendo todo a este nuevo prestatario. Si la tasa de interés puede cambiar, el prestamista debe explicarle esto en una declaración. Si el cuadro de tipo de interés variable ha sido marcado, entonces usted debe tener ésta declaración. Si su prestamista requiere que usted haga algún tipo de depósito por el préstamo, entonces usted tendrá este cuadro marcado.
El último documento es uno que usted puede o no recibir, pero yo lo solicitaría si no ha obtenido una copia. Este es la tabla de amortización. Este desglosa los pagos de su préstamo entre lo que esta pagando al principal y lo que esta pagando por concepto de intereses. L e sugiero revisarlo, por que es una buena alerta para despertar. Cuando comience a pagar su hipoteca, encontrará que la mayoría de sus pagos irán hacia los intereses. Finalmente el equilibrio cambia, a donde usted estará pagando más hacia el principal al final. Aquí esta el secreto para liquidar su préstamo temprano y por menos dinero: usted quiere pagar más al principal cada mes que al interés. El prestamista no le permitirá elegir la distribución entre interés y principal, por lo que cada mes usted necesita pagar algo extra hacia el principal. Entre más rápido se disminuya el principal, será menos la cantidad total que pague al final.
Ninguno de estos documentos es realmente difícil de entender. Incluso con algo de jerga jurídica y conceptos desconocidos, pude tomar algún tiempo para dominarlos. Mi experiencia fue que estaban pasando tantas cosas en mi vida fuera del préstamo en sí que cuando se presento con tanto, no sabía lo que era importante revisar.
Parte 4- Una descripción del trámite del cierre.
El cierre es atar todos los cabos sueltos de las negociaciones del contrato, que han tomado parte en todas las etapas. El trámite incluido en este paso será cualquier documento que se debe ser completado. Por esta razón, el trámite puede ser diferente de un cierre a otro. Otra diferencia en estos documentos se debe a los reglamentos del estado en el que el contrato se esta llevando a cabo. Los participantes en este evento serán (o podrían ser) el comprador, el vendedor, el agente inmobiliario, los abogados, los representantes de la compañía de titulo, cualquiera que tenga el poder notarial de alguien más involucrado, el prestamista, y posiblemente algunos contratistas que esperan que se les pague en este momento.
Hay cinco grupos comunes de documentos con los que se debe lidiar en esta etapa: los documentos de la hipoteca, el contrato de venta, certificado de tributación, la póliza de seguro de título y el acuerdo del depósito de garantía. Me referí al trámite hipotecario en el último reparto de esta serie, así que repasemos los elementos básicos de los otros formularios que estará iniciando y firmando en este día.
Cuando se esta negociando la compra de bienes de alto valor en dólares como una casa, el vendedor así como otras partes en la operación, querrán saber que usted toma en serio la compra. Para mostrar su buena disposición para proceder con la negociación, se le pedirá que inicie una cuenta de garantía bloqueada con una tercera parte independiente para que conserve el dinero en garantía. Esta cuenta de garantía no es la misma que la que el prestamista establecerá para el pago de los impuestos o (quizás) el seguro. Es solo para la buena fe de este dinero. La idea es que usted podría perder este dinero si no se comporta honestamente en las negociaciones. La parte independiente que conserva esta cuenta será una compañía de título. El documento que establece el monto de dinero que se conservará en garantía, y que causaría que usted lo perdiera, es denominado el Acuerdo de Depósito en Garantía (“Earnest Money Agreement”). Este dinero puede ser devuelto a usted o aplicado a un gasto en el cierre. La única manera en que usted podría perder este dinero es si actúa de manera imprudente al no negociar de buena fe cuando se retire del contrato.
El certificado de tributación (Tax Certificate) es un formulario sencillo de la autoridad gubernamental que supervisa los impuestos sobre la propiedad para esta casa. En la mayoría de los casos, los impuestos son pagados al condado, quien los distribuye a los diferentes organismos que recibirán el dinero de los impuestos de la propiedad. Este formulario mostrará el numero de identificación tributaria para la propiedad, quien obtendrá el dinero de los impuestos, cual es el monto de impuestos que s pago en el último periodo fiscal, y si se pagó el impuesto. Habrá también una descripción técnica de donde se encuentra la propiedad. También habrá un número de lote, número de manzanas, nombre de la subdivisión, y quizás algún otro código utilizado para identificar la propiedad en un mapa.
La póliza de seguro del título (Title Insurance) o quizá un formulario (Title Search) le serán presentados. Una compañía de título supervisa la transferencia de la titularidad de un dueño a un nuevo propietario. Para lograr esta tarea sin problemas, ellos necesitan asegurarse que no hay nadie más reclamando la casa involucrada en la venta. También revisarán que ninguna empresa ha colocado un embargo en contra de la propiedad. Un embargo es un medio para que un prestamista cobre una deuda cuando una casa es vendida. Una búsqueda de títulos examina documentos oficiales de la casa para ver que podría estar fuera de lugar. El seguro de título lleva la protección un paso más allá. Una vez que se hacho la búsqueda, y se ha encontrado todo esta correcto, el seguro de título lo protegerá de cualquier persona que aparezca posteriormente alegando que es propietario de la tierra. En los casos de divorcio o herencia, pude haber registros que no están archivados en el condado lo que puede dar a otra persona derecho para reclamar su casa. Con el seguro de título, los gatos jurídicos están cubiertos. Los documentos del seguro de título examinan todo lo que fue descubierto durante la búsqueda, y contendrán información acerca de la compañía que provee el seguro.
El último conjunto de documentos que quiero discutir son los formularios para el contrato de venta. Estos contratos serán redactados y presentados de tal manera que cumplan con los reglamentos del Estado. Usted, su agente inmobiliario o su abogado estarán negociando con el vendedor o sus representantes acerca de lo que estará involucrado en la venta de la casa. En teoría y práctica, usted debe estar consciente de todos los términos del contrato cuando llegue el día del cierre. Si las negociaciones siguen teniendo lugar en el momento en que está firmando estos papeles, algo esta terriblemente mal. Menciono este hecho porque los cierres pueden ser polémicos, y discusiones pueden estallar en este punto, pero este no es lo habitual, y no es la manera de hacer negocios. Cuando estoy en el cierre de un acuerdo, cualquier acuerdo, y me encuentro enfrentando esta situación, me retiro, ya que se que algo puede surgir después. El contrato de venta enlistará los puntos tratados en la venta. Habrá formularios indicando los términos a los que usted ha llegado a un acuerdo, y sobre el precio y financiamientos de la casa. Si hay algunas consideraciones especiales para el acuerdo, habrá un formulario que abarca cuales son esas consideraciones. Estas podrían ser que el refrigerador se queda en la casa, o que el vendedor se compromete a adquirir un plan de garantía para la casa. Habrá declaraciones acerca del papel de los abogados y agentes inmobiliarios en estas negociaciones. La propiedad que esta a la venta será detallada. No debe haber sorpresas en este contrato.
Que formularios debería tomarse el tiempo de leer en este proceso? Bajo circunstancias normales, usted no estará haciendo una lectura completa de ninguno de los documentos en este momento, y probablemente no es necesario leerlos. Yo sugeriría dar un vistazo sobre ellos para comprobar que esto es lo que había pensando que había acordado comprar. Cualquiera que le entregue los formularios, y que lo este ayudando, le dará una explicación del documento que le pedirán que firme. Nadie debe apresurarlo a través de los formularios. Si lo hacen, usted debe detenerse para ver que es lo que no quieren que examine. Usted puede esperar tener un cierre de hasta cuatro horas. Ellos estarán sacando copias de todo lo que haya firmado, así como cualquier cheque que haya proporcionado para hacer pagos.
Parte 5- Seguro.
Creo que una vez a la semana contestaré una pregunta acerca de los seguros. No hay tema más importante para nosotros durante este periodo de la compra de una casa, el cual es difícil de entender. La razón de esto es que es fácil comparar manzanas con naranjas con seguros. Antes de adentrarnos en los formularios con los que se puede encontrar, quiero explicar un poco acerca de cómo funcionan los seguros. Los principios básicos de los seguros no siempre son completamente entendidos.
En cierto modo, el seguro es una apuesta organizada. Usted realiza una apuesta con una compañía la cual si algo malo le sucede a su casa pagarán por ello. La compañía trata de mitigar su posible perdida con algunas reglas. La empresa dirá lo que se apuesta, y como se manejará la apuesta. Si no sucede nada, la compañía obtiene quedarse con el dinero, pero si algo sale mal ellos pagan la reparación. En esta apuesta el gobierno establece sus propias reglas, por lo que una compañía no tomará una ventaja injusta de usted. Cada estado dicta las reglas del juego para las compañías de seguros, y estas reglas tratan de cosas que comúnmente suceden en su área. En Texas, inundaciones y huracanes afectan gran parte del estado, por lo que las reglas se centran en esos desastres. Colorado no tiene exactamente la misma preocupación. Habrá un organismo estatal, comúnmente llamado departamento de seguros, que le dirá a las aseguradoras como comportarse, y este organismo también será una fuente de información para usted. (Revise su página de internet).
Una pregunta que tuve esta semana fue acerca de los deducibles. Cada empresa tendrá sus propias particularidades, pero he encontrado que hay dos tipos básicos. Un tipo maneja cada reclamación. Digamos que usted tiene un deducible de $500, y tiene un reclamo por la reparación del techo que esta cubierto por su seguro. Las reparaciones costaron $6000. Usted pagará $500 y la aseguradora pagará $5500. Otro tipo de deducible puede hacer frente a las reclamaciones de todo el año, en lugar de individualmente. Por ejemplo, usted tiene un deducible de $2000 para el año. Su primer reclamo es de $500 por la reparación de un calentador de agua. Su siguiente reclamo es por alguna pequeña reparación del techo por $1500, y su último reclamo es por la reparación de los cimientos por $3000. Usted pagará por el calentador de agua y el techo ($500+$1500= $2000, el monto de su deducible), y la aseguradora paga los $3000 por los cimientos. El deducible es la cantidad que usted paga. Si esta dispuesto a pagar más, su seguro será menor. Desde mi conocimiento, las pólizas de seguros de propietario hacen frente a deducibles en la primera forma.
Muy bien, cual es la cobertura de su póliza. Respuesta sencilla: vaya a saber. Cada aseguradora puede manejar la manera de comportarse por el Estado en el que está, pero pueden abarcar más o simplemente el mínimo de los requerimientos de Estado. Uno de los problemas más comunes que enfrentan los dueños de viviendas que son motivo de preocupación sobre si esta cubierto o no son las fugas de agua. Debido a que las fugas de agua pueden causar tanto daño fuera de la tubería, muchas aseguradoras no cubren esto en una póliza habitual. Necesita preguntar si las fugas de agua están cubiertas, si esta es una preocupación para usted. Pasemos a los formularios, por lo que puede ver lo que cubre su póliza.
Como el otro trámite involucrado con su casa, usted encontrará muchos formularios de declaraciones. Algunos serán requerimientos del estado, mientras que otros son de la seguradora. Aunque las aseguradoras no le están prestando dinero, están trabajando como cualquier otra institución financiera. Esto significa que parte de su proceso de decidir que ofrecerle y como tratar con usted tiene alguna relación con su historial crediticio y financiero. Las aseguradoras utilizan su propia versión de una puntuación FICO para hacer su evaluación. Todo esto me conduce al punto en que parte de los formularios de declaración se verán muy parecidos a los formularios que usted obtiene para las tarjetas de crédito o los préstamos. Las políticas de privacidad (privacy statements), declaración de información crediticia (credit information disclosure), carta de derechos del consumidor (consumer bill of rights), formularios de remediación del consumidor (consumer remediation form) son todas las declaraciones en esta categoría. Hago un tenue repaso de estos documentos, dado que parece que simplemente le están informando como se protegerá la compañía si usted tiene una queja. Una posición cínica yo sé, pero todas las instituciones financieras se comportan de manera muy similar en este sentido. La declaración principal que usted debe revisar será acerca de los seguros de propietario en su Estado. Este formulario le proporcionará las normas que el estado le exige a la aseguradora cumplir. Fuera de las declaraciones, el primer documento que usted verá será Prima de Seguro (Premium Statement). Esta es la factura por la póliza. Como cualquier estado de cuenta de una tarjeta de crédito, éste le dará lo que debe, cual es la cantidad total que se debe, fecha de la deuda, y algún tipo de número de identificación para la póliza.
Ahora nos adentramos en lo substancial de su póliza, el formulario de la póliza de propietario (Homeowner Policy Form). Esta página o dos estarán verdaderamente escazas. Usted necesita estudiarlas junto con las normas de las pólizas de seguro para su Estado. Comúnmente el formulario tiene tres columnas: cual es la cobertura; que cantidad se pagará por ese concepto (esta columna se denomina límites de responsabilidad); y cuanto le costará a usted ese concepto (la prima de seguro). Cada concepto (línea) es negociable, pero su prestamista puede tener ciertos requisitos acerca de la cobertura que quieren, y su Estado también puede estar en estos requisitos. Básicamente usted tendrá cobertura por su casa, otras estructuras en la propiedad (un cobertizo o garaje separado), sus posesiones personales ya sea dentro o fuera de la propiedad, su responsabilidad personal para terceros lesionados en su propiedad y sus gastos médicos por lesiones, un pago a usted si esta lesionado, y una lista de otros conceptos que comúnmente no están cubiertos en el seguro, pero que usted quiere. La póliza de seguro (Plolicy Form) le dice la cantidad, y la guía explicará los detalles de la cobertura. Al figurar los números de la Póliza (policy form) puede afectar cuanto tiene que pagar. Al igual que el deducible, usted tiene que encontrar una cantidad que esta en condiciones de pagar. Soy un cazador de ofertas, y algunos de mis muebles fueron regalos o artículos rescatados de empresas. Yo no pague por ellos, así que no se cuanto me costaría reemplazarlos. Es posible que tenga que pagar $80,000 para reemplazar estaos artículos si se pierden debido a un incendio, pero podría decidir que continuaré a mi manera, y tratar de encontrar artículos gratuitos otra vez. Para las posesiones personales, podría decir que solo necesito $50,000 en cobertura para reemplazar mis bienes. Yo estoy dispuesto a tomar un impacto de $30,000, por que se que voy a encontrar la manera de cubrirlo. Esto disminuirá mi prima de seguro (factura). Nunca cero en estas coberturas. Si usted tiene un incendio, puede reemplazar su ropa rápido y barato? Necesita determinar cual es el riesgo que tomará cuando juegue con estos números.
Usted ha estudiado la Póliza con su guía en mano, y ha hechos sus ajustes equilibrando su riesgo aceptable con los requisitos del prestamista. El siguiente formulario por revisar será las declaraciones de excusión (Exclusion Statements). Cada aseguradora determinará conceptos que no tratará en su póliza. Esto podría ser una piscina, un trampolín, o si usted posee una cierta raza de perros. Lo que sea que no esté incluido en la póliza estará claramente definido, por lo que revisé si tiene una inquietud. El agente le informará la manera de hacer frente a un concepto que no quiere excluir.
Posiblemente usted ha oído hablar acerca del Seguro de garantía del hogar (Home Warranty Insurance). Esta no es una póliza de propietario de vivienda, pero podría ser una buena póliza para nuevos propietarios. Este tipo de seguro de garantía se ha vuelto popular en las ventas de casas. El alcance de la cobertura varía según la empresa, y he encontrado que están aumentando lo que van a cubrir con gran rapidez, con el objeto de seducirlo a que adquiera una póliza. Los deducibles son normalmente $50 por incidente. Las pólizas cubren electrodomésticos y sistemas mecánicos no incluidos en el seguro de propietario de casa. Digamos que su aire acondicionado deja de funcionar, un técnico vendrá a repararlo, y todo lo que tiene que pagar son los $50. Las pólizas fluctúan alrededor de $400 por año. Si esta preocupado acerca del equipo en su casa, esto puede darle tranquilidad a su mente.
Bueno esto completa la gira por el torbellino de los trámites.
Parte 6- El fin de los documentos.(Closing)
Finalmente el cierre, y usted toma toda la documentación que se ha generado para ponerlo en el fondo del cajón del escritorio, por que ya no los necesitará. Ha cometido un error. Si usted es como yo, descubrirá que en el primer año o más después de haberse mudado a su casa necesitará regresar a estos documentos un par de veces para hacer frente a algo que ha aparecido. En ocasiones, me sentí como si tuviera un segundo trabajo tratando con las aseguradoras y prestamistas.
Su primer paso debe ser tomar algo de tiempo para revisar los documentos y comprobar si hay algo de lo que no se ha percatado. No necesita revisarlos inmediatamente o de una sola vez, pero si debe familiarizarse con ellos. Cuando los lea, coloque cerca una libreta de notas para escribir información importante. Capture esta información para que sea la portada de estos documentos, esta es una buena manera para que entienda lo que ha leído. También es posible que quiera crear un directorio para las diferentes empresas involucradas con esos documentos. Enliste la empresa, nombre del contacto, numero de cuanta, número de teléfono, dirección, y lo que hace la empresa. Mantenga esté en un seguro, pero accesible lugar. Encuentre una ubicación para todos los documentos relacionados con la casa. Esto incluirá los documentos que he estado discutiendo, pero además algunas cosas como manuales para el sistema de alarma o facturas de productos o trabajos hechos en la casa. Al mantener todo esto junto, usted tendrá un archivo al cual acudir relativo a su casa, por lo que será fácil localizar la información. Usted nunca sabe cual documento se convertirá el más importante a tener, hasta que lo necesita, y a diferencia de alquilar, ahora usted es responsable de todo.
Creo que ya debe tener un punto de partida. Mantenga la calma, ninguno de estos documentos es tan intimidante, y puede lidiar con ellos.
Entendiendo Tu Reporte
El tiempo que pasen exponiendo el trabajo que el inspector realizo sera pequeño comparado con los demas aspectos del proceso de venta. Es buena idea hacer preguntas al inspector para entender todo los detalles que ha encontrado. El presentara un reporte por escrito el cual estará producido de acuerdo a las normas de La Comisión de Bienes Raices del estado de Texas.
No deberan encontrarse muchas diferencias entre un reporte y otro si cada inspector hace su investigacion de la casa apropiadamente. Un reporte debe exponer muy claro las condiciones observadas sin necesidad de muchas palabras. La intención de cualquier reporte es para informar sobre la condición de la propiedad en el tiempo de la inspección. Tal vez el inspector pondra énfasis en algun punto de la casa, asi es que cuando sugiera que un profesional calificado y especializado examine esa parte de la casa, usted debera poner especial atención en esa area. Sera su decisión si el especialista es llamado o no para determinar si el problema es lo suficiente importante para justificar futuras investigaciones. No debe preocuparle hacer preguntas acerca de este reporte. El inspector está para ayudarle a entender el estado en que se encuentra la casa y estara dispuesto a contestar cualquier pregunta.
El reporte estara dividido entre seis importantes secciones: Sistemas de Estructura; Sistemas Electricos; Calefacción, Ventilación, Aire acondicionado; Sistema de Plomeria; Electrodomésticos; y Sistemas Opcionales. El reporte tambien incluye una declaración de La Comisión de Bienes Raices, que basicamente describe el propósito de hacer un reporte. Aqui es donde los reportes de varios inspectores de casa pueden variar.En la primera pagina, encontrará una sección titulada “Información Adicional Proporcionada Por El Inspector”. Esta sección puede incluir una declaración de como fue creádo el reporte, o puede contener información acerca de las condiciones, bajo las cuales, sera ejecutada la inspección. El inspector podria dejar esta sección en blanco, pero si no ocurre asi, la información es usualmente acerca de como, cuando, o bajo cual terminos la inspección fue ejecutada y no de alguna preocupación especifica concerniente a la casa bajo investigacion. Por ultimo, esta sección de comentarios adicionales dependera del inspector. Tal vez exponga algunos detalles de como la inspección fue conducida, o tal vez aclare algo que está en el reporte con énfasis, pero tambien puede incluir una declaración de las condiciones bajo el cual el reporte fue producido. Seria conveniente para usted leer las ultimas dos secciones mencionadas ya que cada inspector pondra su propia información. Pregunte si algo en estas secciones no tiene sentido para usted.
Acerca de las seis principales secciones, el inspector no esta para encontrar la causa del problema, ni para solucionarlo. El está para determinar si existe algun problema. El inspector tal vez sabra o tal vez no porqué el aire acondicionado no trabaja, pero el no se lo dirá. Porqué? Usted preguntará. Bueno, acaso el estubo todo este tiempo revisando la unidad? Probablemente no. El pasó todo su tiempo viendo la casa y no dedicó suficiente tiempo para determinar con seguridad porqué el aire acondicionado falló. Para determinar la causa en cada situación con la casa podria tomar varios dias y el inspector dispondra de tres horas solamente. Para la compra de una casa, usted necesita información general acerca de las condiciones, no de las causas. El inspector revisará las partes de la casa con facil acceso, el no movera muebles o cajas fuera del camino para inspeccionar cierta area. Las siguientes secciones le informaran en general lo que un inspector de casas revisa para hacer su reporte.
A. Sistemas de Estructura
Esta sección del reporte consiste de once partes: fundaciones; pendiente y drenaje; recubrimiento del techo exterior; la estructura del techo exterior y al atico; paredes (interior y exterior); techos interiores y pisos; puertas; ventanas; chimeneas; porches, terrazas, y techos prefabricados (conectado); y otro.
La fundacion es la base en la cual tu casa está asentada. A menos que la fundacion esté sobre suelo rocoso, esta se movera a causa de la condición de la tierra alrededor de tu casa. El inspector revisará el tipo de fundacion que existe en la casa y si esta funcionando como debe de ser. Casi toda la fundacion esta bajo tierra, asi es que el inspector reportara si hay señales que indiquen lo que esta pasando. El inspector te dira el tipo de fundacion que existe y entregara un reporte por escrito dando su opinion sobre su funcionamiento.
Relacionado con el funcionamiento de la fundacion, es tambien la pendiente y drenaje. Si el terreno esta muy seco o muy mojado, la fundacion se movera ya que la tierra de alrededor se expande y contrae, dependiendo de la cantidad de humedad. Cuando la tierra es demasiada alta, agua e insectos tienen mejores oportunidades para dañar tus paredes y recubrimiento exterior.
La siguiente sección es recubrimiento del techo exterior. Nadie puede decirte exactamente la duracion, pero el inspector te indicara si hay señales de que puedan existir (o existan) daños de agua o plagas. El inspector reportara por escrito las señales que indiquen la condicion actual. De esta manera usted puede determinar si empeora. El dira el tipo de teja que cubre y en que condiciones se encuentra.
La estructra del techo exterior y el atico sera el siguiente topico. La ventilación del atico es importante para la duración del techo exterior ademas de mantener la casa fresca. El inspector tambien mencionara cualquier duda acerca del sistema de soporte del techo. Aqui es donde usara terminologia especificada para las partes de la estructura, asi es que es bueno preguntar el significado de viga, si no sabe usted que es. El inspector le dira como inspeccióno el atico y comentara de insulacion y si hay algun problema de plagas.
Las paredes seran revisadas del interior y exterior. Aunque el interior y exterior de una pared esta conectado, seran tratadas en forma separada como un problema puede ocurrir en un solo lado, pero no en el otro. La condición y deficencias en escaleras y rejas contra robos serán reportadas aqui. El principal punto por ver en las paredes son grietas con un ancho de 1/8 de pulgada o mas grandes, ya que esto indica que es un problema con la estructura. El inpector se preocupa por ver si hay señales en las paredes que esten relacionados con problemas de estructura.
Siguiendo adelante, el inspector reportará sobre los techos interiores y los pisos. El estará revisando por grietas, manchas de agua, las condiciones de los cubrimientos, y señales de problemas de la estructura. El no informará si el trabajo de pintura estubo mal, ya que esto no afecta la estructura de la casa. Las ventanas actualmente consisten del marco alrededor de la unidad, el vidrio, el sellado de la unidad para las condiciones de temporada y la tela metalica. Una preocupación del inspector es si el vidrio deberia ser templado de seguridad,o no en ciertos lugares. Vidrio templado deberia ser instalado donde puede haber una posibilidad que alguien entre por la ventana. Las telas metalicas son importantes para prevenir que entren plagas y posiblemnte prevenir algun daño al vidrio.
La sección de chimenea nombrará cualquier preocupacion de seguridad o deficiencias que puedan resultar en un incendio y una operacion incorrecta de la chimenea. Términos de seguridad para prevenir heridas para los dueños tambien serán notados. Revisando por concentración de ollin es una gran preocupacion.
No todos tienen un porche, terraza, o techo prefabricado (conectado), pero si están presentes, su estructura puede afectar la casa.
Las principales preocupaciones en esta sección es la integridad de la estructura (como la madera podrida) y términos de seguridad (tales como, si la terraza necesita barandales de seguridad). La sección “otro” es un lugar para informacion sobre la estructura que no cupo en otro lugar.
B. Sistemas Electricos
Esta parte del reporte contiene dos secciones: etrada de servicio y paneles: y rama de circuitos, dispositivos y accesorios conectados.
Despues de ver una sección con once areas y viendo otra con solamente dos, pareceria que es menos importante; pero por supuesto, el inspector tiene mucho que revisar en esta area.
El servicio de entrada son los cables de fuerza que llegan a la estructura y el equipo usado para ingresarlo al panel principal. El panel principal puede estar dentro o fuera y tal vez esta controlando todo en su casa, o podrian ser paneles auxiliares recibiendo fuerza del principal. El inspector mencionará seguridad y proceso de instalación concerniente al servicio de entrada y panel (como por ejemplo: que los alambres electricos están muy abajo), que si los controles son de la medida correcta, asi como la condiciones del panel (como una cubierta extraviada). Además, el observara si usted puede apagar rapidamente la principal fuente de energia en una emergencia.
La siguiente sección es relacionado con el interior, pero contiene algunos aspectos del exterior. La rama de circuitos son los alambres electricos en su casa que estan conectados junto con un interruptor de circuito en el panel. El inspector no puede ver los alambres electricos en la pared, pero tiene equipo para comprobar si la instalación esta funcionando apropiadamente. El presentará un reporte del tipo de instalación y buscara por GFCI (fallas de tierra en el interruptor de circuito) receptaculos en lugares como el baño, la cosina, la cochera, y fuera de la casa.. Este tipo de enchufes son necesarios en locaciones donde pueden mojarse. El inspector buscará por enchufes e interruptores que esten flojos, perdidos, o peligrosos y además accesorios conectados al sistema electrico como abanicos y lamparas.
C. Sistemas de Calentamiento, Ventilación Y Aire Acondicionado
El titulo para esta sección es usualmente referido como sistemas HVAC. En todo el pais hay diferentes maneras de calentar y enfriar su casa, pero el métodod mas comun en Texas es el sistema de aire forzado. Esta sección trata con este sistema en tres partes: equipo de calentamiento; equipo de enfriamiento; ductos y respiraderos.
La apropiada revisión del sistema HVAC puede llevarla acabo un profesional de HVAC, lo que algunos compradores de casa prefieren. Como quiera, el inspector llevará acabo un examen que indique si futuras investigaciones estan garantizadas.
Los componentes basicos del sistema de calentamiento son simples: cierto tipo de unidad para calentar en mediano (agua o aire) que calentara su casa, y otra unidad para enviar el calor hacia los cuartos (calentamiento radiante bajo el piso o aire forzado). Por supuesto hay más involucrado que ésto en el sistema. El inspector examinará las condiciones de los componentes, buscará por señales de desgaste, y verá cómo está funcionando el sistema. El te dirá el tipo de sistema y el origen de energia. Dependiendo del inspector, el no deberá encender el sistema de calentamiento por la temperatura que hay afuera. Igual que el sistema de calentamiento, el sistema de enfriamiento hace la misma función excepto por el enfriado. La unidad condensadora de afuera y el termostato usualmente están en la lista. El inspector dirá el tipo de sistema, el origen de energia, la condición, y la habilidad de funcionamiento. Condición y habilidad de funcionamiento razonablemente son inspeccionados. El equipo de enfriamiento no es examinado cuando la temperatura de afuera esta bajo 60 grados fahrenheit. Puesto que puede ocurrir daño a la unidad.Los ductos y respiraderos son los medios usuales para enviar el aire caliente y frio. Principalmente la condición, el material, la instalación, y la habilidad para enviar aire son examinados.
D. Sistema de Plomeria
Esta sección trata sobre la fluidez del agua a traves de su casa. Estos problemas frecuentemente resultan en daños para la estructura si se dejan sin revisar. (Piense en un tubo goteando encima de una viga de madera). Hay cuatro partes consideradas bajo plomeria: sistema de provisión de agua y accesorios; drenajes, desechos, respiraderos; equipo de calentamiento de agua; y equipo de hidro-terapia.
La primera sección, Abastecimiento de Agua y Accesorios, trata de como el agua entra a su casa, como se mueve a traves de la casa, y como la conduce a traves de los accesorios. Los accesorios son llaves de agua, fregaderos, regaderas, tazas de baño, tinas, lavadoras, lavatorios, y mangueras. Deficiencias en las partes, fugas, instalación incorrecta son reportados. Otra preocupación en esta sección es que el agua sucia podria entrar en su agua de tomar, entonces seria necesario hacer un tipo de prevencion para el regreso de flujo. El inspector además revisará para ver si hay adecuada presión de agua en la casa.
La segunda sección, Drenajes, Desechos, Respiraderos, trata de como el agua esta saliendo de su casa. El drenaje y el desecho lleva el agua fuera de la casa, mientras que el respiradero es para abastecer de aire los tubos y asi el agua fluye libremente. Piense en un niño sorbiendo liquido dentro de un popote, y luego sujetar la parte de arriba del popote para evitar que el liquido salga con rapidez; el aire es necesario para un flujo suave.
La tercera sección, Equipo de Calentamiento de Agua, trata de como su casa es abastecida con agua caliente, y cual es el origen de energia para calentar.Condición y seguridad del equipo es una gran preocupación para el inspector. La TPR (valvula de: alivio, temperatura, y presión) es un aditamento de seguridad en el tanque para prevenir que el calentador explote, siendo esto la principal preocupacion.
La cuarta sección es llamada Equipo de Hidro-Terapia, el cual es mejor conocido por Jacuzzi, que es nombre de marca. El inspector se preocupara por ver la operación, la seguridad, y fugas.
Las fugas de los tubos tal vez se den a conocer en la parte de Estructura en el reporte, puesto que algun daño de agua puede ser de una fuga en el techo exterior, o de un tubo inaccesible. Señales de fugas alrededor de los accesorios, o por la probabilidad de una fuga causando daño, será reportado en esta parte.
E. Electrodomésticos
La quinta parte del reporte trata sobre aquellos aparatos electrodomésticos que se consideran ya instalados. Ellos son: lavaplatos, triturador de desechos, hornos, parillas, estufas, equipo de microondas para cocinar (cuando está instalado), compactador de basura, extractores, ventiladores y calentadores de baño; sistemas de aspirado en toda la casa; operadores de puertas de cochera; timbres de puerta y campanas; y ventilación de la secadora. Dese cuenta que la lavadora-secadora de ropa y el refrigerador no están incluidos, puesto que mucha gente se los lleva. Aunque los otros aparatos electricos son considerador ya instalados, el vendedor podria cambiarlos antes de venderle la casa a usted. Algunos inspectores tomarán nota del numero de serie o alguna otra información para ayudarle a identificar el equipo. Pregunte al inspector acerca de su practica a este aspecto porque usted podria encontrar que el inspector está viendo que algún nuevo equipo fue reemplazado con uno descompuesto. Si usted desea que el inspector revise otro aparato, como el refrigerador, hágaselo saber cuando lo contrate (el podia cobrar extra). El inspector buscará en todos los electrodomésticos deficiencias en condición, funcionamiento y seguridad.
F. Sistemas Opcionales
La sexta parte del reporte tiene dos secciones: irrigadores de cesped y equipo de alberca. Esta es una sección en la cual se debe de preguntar al inspector si el revisará el equipo, puesto que no es un requerimiento que debe llevar acabo. No todos los inspectores se apegaran a estos sistemas, puesto que esto puede requerir conocimientos adicionales por parte del inspector. Algunos inspectores podrán simplemente reportar sobre medidas de seguridad en general del equipo. Un inspector probablemente preguntará por un pago adicional por esta inspección. Usualmente las albercas son inspeccionadas por los propios proveedores, ya que ellos tienen mejores herramientas de analisis en este trabajo. Los irrigadores de cesped requieren una hora adicional de inspección, lo cual algunos compradores o vendedores no les gustará. Un inspector revisará el adecuado flujo y presión de agua, la condición de las partes y fugas en el sistema de irrigacion. Con una alberca, el indicará el tipo de construcción, asi como las deficiencias en la superficie o equipo.
G. Comentarios
Esta es la última página requerida por la Comisión de Bienes Raices de Texas. Cualquier nota o informacion adicional que el inspector desee que usted tenga, pero que no está en el cuerpo del reporte, ya que no acaja alli. El inspector tal vez lo deje blanco. Cualquier información en esta sección deberia ser mencionada por el inspector.
Otras Paginas
Cada inspector es diferente en la manera de detallar y presentar la información, pero la intención de este documento es hacer notar lo que realmente le deberia preocupar acerca de su nuevo hogar. Si un inspector se jacta que su reporte es de cuarenta y cinco paginas, podra usted encontrar facilmente lo que necesita saber antes del cierre de la operación? Sin embargo, esas cuarenta y cinco del reporte podrian contener información de utilidad para después que ya compre la casa. Algunos inspectores desean que usted tenga los datos básicos para ayudar a que el agente de bienes raices y usted tomen una decisión rápida acerca de las preocupaciones que necesitan ser presentadas al vendedor. Despues de todo, un reporte como éste podria no ayudarle a entender porqué el inspector dijo que estaba algo incorrecto. En cualquier cosa, jusgue el reporte por la amplitud de su investigación o por la buena voluntad para explicárselo a usted.
Personalmente yo prefiero un reporte básico, al cual se pueda tener acceso rápido sobre la información, para que usted y el agente de bienes raices puedan determinar si son necesarias algunas reparaciones y discutirlas con el vendedor. Trato de mostrar lo mas posible a mi cliente durante el proceso de la inspección, pero esto no siempre es facil, asi es que yo ofrezco regresar después que usted compró su casa, cuando se pueda estar mas relajado. Descubra acerca de está practica de su inspector en esta materia. Si su agente le recomienda un inspector, quizá este le presentará la información de una manera que sea comprensible para ese agente, lo cual es bueno para usted, ya que el agente sabrá como actuar rápidamente. Sin embargo este es su reporte, asi que tambien le deberá beneficiar a usted.
Quien deberia hacer las reparaciones en su nueva casa?
Personalmente, me encanta trabajar en lo de mi casa y abordando varios trabajos, pero tengo que reconocer que hay veces que hago revoltura de cosas. Y si estoy vendiendo una casa, yo siempre llamaria a un profesional para asegurar que el trabajo está hecho correctamente. Como inspector, e visto reparaciones hábiles de casa lo cual simplemente pone una señal de neon sobre el detalle de que yo tengo que revisar lo que esté incorrecto, y que no se arreglo. Como quiera, algunos trabajos se solucionan bien con el hágalo-usted-mismo. Piense acerca de su nivel de comodidad y conocimiento de la tarea en sus manos. Si usted cree que lo puede hacer, entonces hágalo. Cuando se trate de trabajo de plomeria, electricidad, HVAC, o de estructura, yo recomiendo que usted siempre consulte con el profesional apropiado aun cuando no esté vendiendo la casa. Porque? usted pregunta. Bueno usted va a estar viviendo ahi y no quiere mas problemas en el futuro. Por ejemplo, una casa que yo inspeccioné tenia una terraza bonita, el cual fue construida cinco años atras, pero noté que las columnas tenian un contacto de tierra con madera, lo cual comenzaba a causar que el sistema de soporte de la terraza se pudriera. En un año o dos podria haber una terraza destruida. Según el vendedor, la terraza fue construida por un profesional, pero finalmente admitió que fue un familiar el que habia construido. El pariente hacia reparaciones de aparatos domesticos, el cual además no arregló bien la lavaplatos. Esto me lleva al punto por ver un profesional apropiado o preparado. Cualquiera puede sostener que es un experto, pero haciendo el reclamo, no quiere decir que es verdad. Asegúrese que la persona que está trabajando en su casa sabe como hacer bien el trabajo.
Qué puede hacer para evitar futuros problemas en su casa
Teniendo una casa de firma calificada que venga e inspeccione su HVAC, su alberca, o algun otro equipo en su casa regularmente es un buen camino para evitar mayores problemas, con los minimos servicios de trabajo. Si usted usa su chimenea, entonces manténgala limpia para prevenir concentración de ollín o nidos de pajaros. Limpiar su HVAC ductos tal vez sea necesario. Estos trabajos son para profesionales. Yo se cuando estos trabajos son realizados por casas de firmas no siempre es una opción para todos, por eso usted al menos deberia revisar el equipo de vez en cuando para checar si necesita llamar a alguien. Si usted siente que algo está mal, probablemente si está.
La siguiente lista está hecha para todos. Estas son tareas que cualquiera de nosotros puede hacer. Como quiera si pasamos mucho tiempo en nuestras casas, usted deberia tomarse el tiempo para ver alrededor de su casa y ver si todo esta bien. Y si no lo está, que se lo arreglen.
Afuera
1) Mantenga el mismo nivel de humedad alrededor de la fundacion para ayudar a prevenir movimiento (por ejemplo riegue cuando ha estado seco por un tiempo y asegúrese que el agua no inunda su fundacion despues de que llueve).
2) Cuando agregue abono a su cama de flores, no debe aumentarlo al nivel de la pared exterior de la casa para ayudar a prevenir daño a la fundacion o al recubrimiento exterior.
3) Cuando empiece una nueva cama de flores, piense acerca de como puede correr el agua lejos de la casa. Por ejemplo, paredes de retención necesitan ranuras para dejar salir el agua.
4) Si sus paredes tienen manchas verdes u oscuras, limpielas, ya sea con lavado a presión o con un poco de cloro y agua; esto ayuda a prevenir el deterioro del recubrimiento exterior.
5) Mantenga las canaletas limpias y arregle los escurrideros para asegurar que el agua corre lejos de su casa.
6) Limpie escombros de su techo para prevenir dano al recubrimiento del techo exterior.
7) Mantenga las plantas lejos de las paredes y de la unidad de condensado (aire acondicionado exterior), para ayudar a mantener su funcionamiento.
8) Arregle o cambie las telas metalicas de ventanas y puertas alrededor de su casa. Esto mantendra a los insectos fuera cuando usted necesite abrir las ventanas o puertas; por ejemplo cuando la comida se quema por accidente.
9) Con silicon alrededor de ventanas y orillas, puede ayudar a mantener la eficiencia de energia y evitar dano por el agua. Recuerda que los tagujeros o espacios que corren a lo largo del fondo de su casa, son para dejar escapar el agua de atras de las paredes exteriores de ladrillo.
Adentro
1) Cambie o limpie su filtro de aire cuando lo necesite, lo cual frecuentamente es cada seis meses, como quiera, sugieren que usted debe revisar los filtros cada mes. Esto ayuda a mantener su sustema HVAC.
2) Limpie los filtors de su extractor de humo con frecuencia para mantener su funcionamiento.
3) Arregle las fugas en las llaves de agua y tubos lo mas pronto posible para evitar cuentas de agua altas y posible dano a gabinetes y estructura. Las llaves de agua algunas veces necesitan solamente un nuevo empaque.
4) Para su seguridad, revise y cambie las baterias es sus detectores de humo.
5) Si usted no esta usando su lavaplatos, trate de usarlo de vez en cuando para ayudar a mantener los sellos y evitar que haya fugas.
6) Asegurese que todos sus interruptores y enchufes tienen tapaderas de lamina.
7) Drene su calentador de agua una vez por ano para remover el sedimento que se forma en el fondo.
8) Cheque los sellos de su refrigerador poniendo una tarjeta entre la puerta y la unidad, y cuando cierre, debe tener cierta resistencia hacia afuera. Los rollos de atras y el equipo debajo la unidad deberian mantenerse limpias para tener el refrigerador operando bien.
9) Revise y agregue insulacion al atico. Si la insulacion no esta gruesa como sus vigas, usted deberia adicionar mas.
Estas recomendaciones deben estar en la escala de habilidades en la mayoria de la gente. Quiero enfatizar de nuevo que usted deberia tener un profesional calificado para que cheque con frecuencia el equipo de su casa; estas revisiones pueden extender la vida y el buen funcionamiento del equipo, pero haciendo pequenas cosas para mantener bien su casa puede ahorrarle dinero ademas de prevenir futuros gastos.
Eficiencia de Energia y Conservación de Agua
Algunas de las recomendaciones en la sección anterior le ayudara a mantener la energia electrica en su casa eficientemente (silicón e insulación) y a conservar agua (arreglando fugas de agua).
En adición a estos indicios, usted puede elevar el grado de sus aparatos electricos con unidades que tienen un record de EnergyStar. Este es un programa de gobierno el cual ayuda asegurar que los productos son eficientes. Existen incluso casas completas construidas con estas normas. Mas información está disponible en energystar.gov pagina de web. Existen ahora productos disponibles, los cuales, ayudan a reducir el calor en su ático porque ahora son instalados en la parte inferior del tejado del techo. Un estilo es un producto que parece pintura, mientras que el otro parece un material de aluminio, como la protección contra el sol que usas en tu carro. Además, cuando usted reemplace el cubrimiento de su techo, use material con un tono mas claro para ayudar a refrescar el ático. Usando focos florecentes en sus accesorios reduce su cuenta de electricidad y duraran mas, pero déjelos encendidos cuando usted esté entrando y saliendo de la habitación, puesto que tardan mas en prender que los focos regulares . Los termostatos programables son relativamente fáciles de instalar, y le permiten controlar la temperatura en su casa a diferentes horarios en el dia, ayudando a reducir costos. Existe un material como pantalla para ventanas el cual se supone ayuda a reflejar los rayos UV del sol para mantener mas frescos los cuartos.
Los calentadores de agua se les puede colocar una cubierta thermica. Estas cubiertas son sugeridas para calentadores eléctricos, no de gas. Algunos expertos dicen que estos sacos no ayudan para nada. Además se dice que los calentadores de agua deberian estar siempre en el ático o en la cochera porque les ayuda a mantener el agua caliente. Las lineas de las unidades de agua deberián ser insuladas para ser mas eficientes. Los elementos de calentamiento (varillas thermicas) para el calentador de agua deben ser reemplazados cada tres o cuatro años para mantener su habilidad de calentar bien. La temperatura del agua debe ser puesta a 120 grados Fahrenheit.
Los abanicos en el techo deben ser operados con el termostato subido a una temperatura ligeramente alta. Esto hará que la habitación se sienta fresca, mientras que el sistema HVAC no tiene que trabajar con esfuerzo. Dándole vuelta a los abanicos en la dirección opuesta durante el invierno ayuda con los costos de calefacción.
Frecuentemente la ciudad envia avisos con el recibo del agua, el cual menciona ideas sobre la conservación de agua, pero aquí estan algunas ideas. Arreglando fugas en las llaves de agua y en las tazas de baño es una gran solución. Ademas, usando cabezas de bajo flujo en llaves de agua y regaderas, usted reduce el costo se su cuenta de agua. Escogiendo plantas que son nativas de su area y que sean tolerantes a sequia ayuda a reducir el tener que regarlas. Recuerde que todas las plantas necesitan regarse hasta que prenden. Regado profundo (ragando mas tiempo en el mismo lugar) estimula a las raices que vayan mas profundo por agua y asi, evitar el ragarlas con frecuencia. Esto pasa con mas seguridad con el pasto. Además, manteniendo su pasto mas alto y dejando los restos cuando lo corte, reduce la necesidad de más agua.
Los restos del pasto hacen como abono. Abonando las camas de flores ayuda a las plantas a retener mas agua.Hay un debate sobre esta aseveración, pero es generalmente conocido que en una ducha usará menos agua que un baño de tina, pero yo pienso que depende de cuanta agua use en el baño de tina o en cuanto tiempo se duche. Haciendo cargas grandes de ropa sucia en lugar de pequeñas cargas mas frecuentemente, ahorrara agua. Otra contradicción es acerca del lavado de trastes, puesto que algunos dicen que esperando y llenando la lavadora de trastes en lugar de lavarlos a mano ahorra agua. Por otra parte, se dice que lavandolos a mano sin dejar que el agua corra todo el tiempo ahorra mas agua.
Decorando la Casa Por el Vendedor
Qué tiene que ver un inspector de casas con decoración? Para la mayoria de inspectores nada, pero yo empecé haciendo decoración antes de ser inspector y encontre que el entrenamiento para inspector me ayudó con esta tarea.
Necesita usted un decorador profesional? No lo necesita, puesto que mayormente se trata de sentido comun, pero un decorador profesional puede ser benéficio para aquellos que no tienen tiempo para hacerlo ellos mismos.
Cual es el benéficio de decorar la casa? Frecuentemente las casas decoradas se venden más rapido y por acerca del precio solicitado. Decorando es una manera segura de darle otra vista a su casa sin una mayor remodelación. El decorado de casas a sido un negocio que ha crecido en los últimos años. Algunas veces los agentes de venta de casas hacen sugerencias a sus clientes, algunas veces los propietarios decoran su propia casa, y algunas veces alguien de fuera es llamado. La idea básica es bastante simple: mantenga su casa limpia, simple y organizada. En este caso limpia no quiere decir limpiar. La limpieza debe hacerse antes de decorar su casa. Limpia significa no amontonado. Simple significa no extravagante. Por último, organizado quiere decir que los objetos normales en nuestra vida estén en un lugar designado.
Recientes articulos acerca de decoración de casas fallaron en mencionar que lo primero que el posible comprador ve: es el frente de su casa. Yo no digo mucho la frase “centro de atracción” en la gente envuelta en este trabajo. Como quiera, la primera impresión es duradera.
Mantenga el césped cortado y bordeado; esto es especialmente importante cuando usted no está viviendo alli. Podar arboles y arbustos, y deshierbar las camas de flores. Las flores son bonitas, pero no son tan importantes como usted piensa. Mantenga el camino de entrada libre. Nadie quiere maniobrar con un obstáculo en el camino a la puerta de entrada. Una nueva capa de pintura hace la gran diferencia, aun cuando se casa no lo necesite en este momento. Los adornos de jardin están bien, pero es mejor limitarlos o removerlos. Nuevos numeros de la casa son una buena manera de llamar la atención y ayuda a los compradores a encontrar tu casa. Pintura fresca y Stain en la puerta del frente llama la atención. Una puerta roja en China es considerada de buena suerte, mientras que en el oeste quiere decir que la casa a sido pagada. Nuevos accesorios en la puerta de entrada deja una grata impresión.
La entrada es el siguiente paso. Si usted tiene una alfombra en el corredor de entrada, póngale cinta adhesiva debajo para evitar que se mueva. Las alfombras pueden lucir desarregladas cuando no estan bien instaladas y usted no quiere que alguien se resbale en ellas. No ponga muchos objetos aqui, como una percha para abrigos, una mesa, el reloj del abuelo, mesa para sombrillas. Uno de estos objetos está bien; la mejor opción seria una mesa con un espejo. No deje el correo sobre la mesa. Lo mejor es tener algún tipo de caja para su correo.
Mudandose a la casa, deje que sea su lema, menos es mejor. El comprador necesita verse viviendo en tu casa. La básica disposición de los muebles los cuales van juntos, es perfecto. Lamparas que combinen, combinación de cubiertas con la adecuada tela, iguales a las sillas son visualmente importantes. Algunas fotos de familia funciona bien, pero si son muchas no permite al comprador enfocarse en la casa. Usted puede crear una vista de diseño quitando sillas, mesas, y sofás lejos de la pared.
Los juguetes de los niños o de los animales domesticos, revistas, periódicos, libros, y otros objeots de nuestra vida diaria deberián estar fuera de la vista. Tazones para comida de los animales también se incluyen en esta categoria. Use plantas reales para crear un ambiente agradable. Nunca use flores de plastico o plantas de imitación porque no importa que estén muy bonitas, nunca van a tener el mismo resultado invitador como las reales.La remodelación de la cocina y el baño regularmente es una gran inversión, pero no siempre es necesaria. La barra de la cocina deberia despejarse de utensilios y equipo. Una cafetera está bien. Toallas para secar y productos de limpieza deben ser removidos. Conserve despejadas las repisas de las ventanas. Instalar nuevos gabinetes no siempre es importante, pero cambiando los accesorios los hará lucir como nuevos. Mantenga platos y provisiones limpios y organizados dentro los gabinetes. Recipientes de color claro hacen ver los gabinetes atractivos, puesto que permiten ver lo de atrás. Fruta fresca en la barra de la cocina, o una canasta de potpourri en el baño deja una buena impresión. Los baños se benefician con el cambio de cortinas.Retire los tapetes de la cocina y ponga cinta adhesiva debajo de los tapetes del baño. Es importante combinar las toallas del baño. No deje nada en el refrigerador.
Los dormitorios mantenerlos libres de tiradero (no ropa colgada en cualquier gancho). Si combina la colcha, el olán de la cama, y las cubiertas de las almohadas, es buena idea para obtener una vista de diseño. Las camas de tamaño grande hacen lucir el dormitorio pequeno; seria bueno considerar tamaño mediano o el mas pequeño. Además, remueva todo los objetos debajo de la cama, puesto que las personas pueden revisar alli. Suficiente luz natural en los dormitorios es un punto bueno para la venta, y los focos de menos watts alrededor de la casa deben ser removidos. No deje muchas cosas encima de su tocador. Si usted no tiene una oficina en su casa, tal vez considere crear un espacio que se vea como tal. Muchas personas necesitan tener un area de trabajo en su casa, aunque sea únicamente para hacer sus pagos de cuentas. Un cuarto vacio o un closet grande funciona bien como oficina, o una esquina que no use será suficiente.
Acondicione su patio de atrás como lo hizo con su patio del frente.
La condición de sus paredes puede causar una buena impresión. La vista de una pared puede ser facilmente cambiada por el comprador, pero el vendedor deberia considerarlo primero. Al comprador tal vez no le guste la elección que usted hizo. Cuando mi esposa y yo estábamos buscando por una casa, vimos una con un gran diseño, pero a mi esposa no le gustaron los dormitorios. El dueño usó tela con relleno detrás como cubrimiento de la pared. Luce bonito, pero mis gustos tal vez no son tus gustos. El empapelado de las paredes deberia ser removido. Tampoco deberia usar acabados con brillo. Evite la pintura laminada, porque facilmente se despinta. Los colores atrevidos no atraen a la mayoria. Mi hermano pintó sus paredes blancas despues de mudarse a su casa. El dueño anterior habia usado colores como rojo y café intenso, los cuales resultan ser los colores en mi casa. Mi hermano me comentó que tal vez ami me gusten esos colores pero a él no. Los tonos blanco y beige funcionan bien. Use el estilo “eggshell” en pintura para las paredes con semi-brillante en las molduras para mejores resultados. Necesito decir que me gusta semibrillante en las paredes ya que puede ser mas facil de limpiar por eso es que uso brillo en las molduras, pero de nuevo, estos no son los gustos de todos. No pinte los interruptores y las cubiertas de los enchufes, ya que aparenta descuido. Tómese el tiempo necesario para poner cinta engomada y cubrir el piso y los muebles en areas donde se va a pintar. Pintando el techo en un matiz mas ligero hace que los cuartos se vean mas grandes. Cuartos adyacentes deberian pintarse en el mismo color o en diferente matiz del mismo color para un acabado de diseño. No olvidemos las alfombras. Las alfombras deberian ser de un color neutral como beige. Si sus alfombras no pueden limpiarse quitando todas las manchas, usted deberia reemplazarlas. Si el cubrimiento de su piso no es alfombra asegúrese que esté en buenas condiciones y no quebrado, raspado, o pequeños pedazos. Los pisos de madera podrian necesitar ser reacabados. Un piso de madera ya tratado puede ser reacabado una o dos veces, mientras que con pisos de madera sólidos, pueden ser reacabados más seguido.
En conjunto el tema para estos comentarios es que tus gustos no serán los mismos gustos de los compradores.Tu casa tiene que ser un lugar donde toda persona quiere vivir.
Para ayudarle con la decoración de su casa, usted deberiá conseguir las revistas de lo último en decoración de casas para ver lo que está de moda. Catálogos de objetos para la casa son de mucha ayuda, ya que los productos son presentados en un escenario de diseño. Tal vez un lugar de exhibición de muebles puede darle ideas. Yo no compraría nuevos muebles, pero trataría de hacer mis muebles mas atractivos. Limpiando la tapiceria podria ayudar. Barnizando la madera sería genial. Sin embargo, si usted tiene diferentes piezas que haya recibido de sus parientes, o que compró atravez de los años, yo trataria de unir el diseño con cubiertas. Retapisar puede ser muy caro, pero las cubiertas son fáciles de hacer y limpiar. Si todo esto falla, simplemente guarde los muebles fuera de su propiedad. Objetos que hemos coleccionado de viajes, o recibido como regalos, pueden llenarse de polvo y llenan muchos espacios de nuestra casa, por eso deberían de ser guardados.
A veces un lugar olvidado es la cochera. Mucha gente ya no pone su vehiculo en la cochera, ya que guardamos muchas otras cosas adentro. O se puede tener un sistema de almacenaje, el cual mantiene los objetos limpios y organizados para que un vehiculo pueda estacionarse.
Si usted está guardando mucho en su cochera, yo sugiero buscar algún otro lugar para almacenar. El comprador tal vez quiera el espacio para diferente uso. Por eso ellos necesitan sentirse libres de imaginar el uso que le den para ellos mismos.Su agente puede ser una buena fuente de opíniones en como decorar su casa. El agente sabrá lo que los compradores andan buscando, y que puede estar de moda. Amigos con ideas prácticas son de gran ayuda. Como quiera, si usted encuentra que la tarea es consumo de tiempo, un decorador profesional podría ser de beneficio para usted.
Lista que debe checar el comprador antes del cierre
Cada cierre puede ser diferente, dependiendo de la gente envuelta. Su mejor guia durante este proceso es su agente. Muchas cosas estan pasando, y esto puede ser un tiempo confuso, por eso usted puede apoyarsé en su agente para que lo guíe durante el proceso. Pregúntele al agente si usted se siente perdido.
La siguiente lista es una guia en general para eventos o productos que llevan al cierre.
1) La aseguranza del dueño de casa requerida por su financiera para asegurar que la casa será reparada en caso de algún daño.
2) Usted necesita saber los costos de cierre de su hipoteca, los cuales los obtendrá de su financiera. Tómese el tiempo necesario para entender su préstamo y los gastos asociados.
3) Otros gastos de cierre, los cuales el agente o la compañia de titulos le proporcionará un estimado.
4) Cheques de cajero para los articulos anteriores 2 y 3. Encuentre la manera de hacer sus pagos por medio de la compañia de titulos y la compañia de hipotecas. Por lo regular un cheque de cajero es necesario para una cantidad grande de dinero, y un cheque personal cuando es menor la cantidad. Pagando con tarjetas de crédito, en realidad nunca pasa.
5) Inspección de la casa. Mas financieras están empezando a requerirlo. Y esto es la mejor opción para determinar si se necesita hacer reparaciones, las cuales se agente usará para negociar con el vendedor.
6) Informe de Termitas, el cual es llamado WDI reporte (destruyendo los insectos de madera). Como la inspección de casas, esto no es requerido, pero es práctico. Si usted está preocupado acerca de las termitas, entonces debería tener esta inspección.
7) Un cuestionario – requerido por la financiera o la compañia de titulos. Si el vendedor ha tenido que hacer un cuestionario en los últimos años, usted tal vez no tendrá que pagar por uno.
8) Garantia de la Casa. Esto es una aseguransa que cubre los équipos (electrodomesticos, HVAC) en la casa. En ocasiones el vendedor pagara el primer año. Si le preocupa que los aparatos se le descompongan, la aseguransa es una buena manera de reducir los costos de reparación.
9)Licencia de Manejar – para presentar a la compañia de titulos en el cierre.
10)Durante el cierre, esté seguro que reciba las llaves, los controles para el operador de la puerta de la cochera, y tarjetas de seguridad o de entradas o cualquier otra información.
11)Es bueno tener antes los documentos de la Asociacion de Dueños de Casa, ya que puede haber ciertos costos incluidos (como una cuota anual).
12)Pregunte si hay pagos de la casa que estén pendientes. Usted nunca sabe que pueda suceder en esta situación. Pero si el dueño de la casa sigue viviendo en la casa aun después del cierre, ponga claro quien deberia ser responsible por los pagos de utilidades. Los impuestos de propiedad también podrian ser otro pago. Tu agente de bienes raices deberia de resolver esto, pero usted debe de estar enterado de como los cargos son manejados.
13) Seguro de titulo de propiedad – este es un seguro que lo protégé de cualquier problema que pueda surgir ocasionado por una disputa sobre el titulo de propiedad de el terreno y la casa. La compañia de titulos hace una investigación, pero si hay alguien que viene a reclamar después de hacer la investigación, puede resultar en un problema para usted. El seguro de titulos de propiedad protege de cualquier reclamación sobre quien es el propietario antes de hacer la compra de tu casa.Si se encargo de todos los articulos mencionados arriba, usted podrá evitar retrasos en el cierre. Usted no quiere estar hablando sobre las condiciones de la venta en el dia del cierre.
También puede pedir revisar su préstamo y y los documentos del titulo de compromiso antes del cierre. Esto usualmente se lo proporcionan, pero esté seguro que los tiene antes del cierre. Si no puede estar presente en el dia del cierre, usted necesitará un Poder de Firma. Consulte con la compañia de titulos para ver si están de acuerdo con esto, y si tal vez tienen algún requisito acerca del Poder de Firma.
Consulte con su financiero antes del cierre sobre los requisitos para un Poder de Firma. Ciertos requisitos serán que un original del Poder de Fimas deberá ser enviado a la compañia de titulos para ser grabados con la oficina del Colector de Impuestos. La compañia de titulos necesitará comunicarse con usted por teléfono en el dia del cierre para ver si esta usted vivo, y si no a cancelado el Poder de Firma.
La Ultima Palabra
Yo no puedo hablar por otros inspectores de casas, pero yo no tengo ningún problema que un cliente anterior me llame para hacer una pregunta. Durante el proceso de comprar su casa, use al inspector como importante recurso, ya que el puede ayudarle a entender su nuevo hogar. Hay buenos libros disponibles de como usted puede hacer sus propias reparaciones, los cuales siempre son buenos recursos, y ahora con el internet, tenemos mucho mas información disponible para nosotros. Yo siempre e usado la biblioteca para obtener información tambien.
Le deseo éxito con su nuevo hogar!
Frank Schulte-Ladbeck Inspector Profesional de Bienes Raices TREC # 9073
Telefono: (713) 781-6090
Una Lista de Contratistas
Este lista es para ayudarse encuentro una persona para trabajo en su casa. Recuerda 1) es bien que Ud. Tiene tres estimaciones de precio para el trabajo, para entender que cuesta el trabajo; 2) la estimacion necessita mirar profesional, porque un estimacion descuidado es una indicacion de trabajo descuidado; 3) comprende que trabajo es incluye en la estimacion, porque una compania cree el trabajo es una cosa y el otro compania cree es un trabajo un poquito differente; y 4) pregunta para y llama las personas a quien se puede acudir para pedir una referencia. Este lista consiste de companias que estan un parte de una asociacion parasu trabajo. Este asociacion quieren que los mimiembros hechan un buentrabajo, pero no es seguro que las companias son buenos para todos.
Cimientos (Del Foundation Repair Association): DuWest Foundation 713.473.7156 Church Services 281.497.8602 this association also has a member who does brick repair/restoration Brick Restoration, Inc. 281.558.1828
Techos (Del Roofing Contractors Association of Texas): State Roofing Co. 281.293.7000 All-Tex Roofing Inc. 713.683.6775
Electricos (Del National Electric Contractors Association): Daystar Electric Inc. 281.992.2174 Eliott-Wood Electric Co. 713.465.6024 Aire (Del Air Conditioning Contractors of America): Polar Air Corp. 713.789.7100 House Pro, Inc. 713.218.9797
Contratistas (De la website Contractors.com donde personas dijen que companias ellos le gustan): A-Pro Remodeling & Construction 713.592.5010 Bulldog Construction Inc. 936.441.8654 I
ngineros Structual tiene una asociacion, pero ellos no tiene una lista. Aqui son tres en Houston : National Structural Engineering 713.956.2094 Professional Engineering Inspections 713.664.1264 Richard Sewing 713.523.5125
Pisos : Eisa Carpet & Flooring 713.864.6300 US Carpets & Floors 281.531.9344 Robert's Carpets and Fine Floors 713.785.1900
Jardineros: ABC Pest,Pool, and Lawn 713.730.9500 Bayside Landscape Services 713.783.1976
Lucha contra los insectos ABC Pest, Pool, and Lawn 713.730.9500 John Moore 713.395.2835
Plomeria John Moore 713.590.5555 McKeever Plumbing 281.290.0042 Por favor, cuando Ud. Tiene problemas con un compania en este lista, dijeme, y yo puedo cambiar mi lista.. Gracias, Frank Schulte-Ladbeck. 713.781.6090
Una Lista para saliendo su casa
Cosas acordarse de hacerlo: Porque en este tiempo esta muchas cosas para hacerlo, este lista es para ayudarse durante Ud compra su neuva casa:
1. Pone sus documentos financiero y legal (como certificado de naciemento, licencia de matrimonio, carta de seguridad social) en un lugar seguro. Son facil a pedir cuando Ud sale un casa.
2. Cuando la casa esta en neuva ciudad, es importante a obtener las historia clinicas de su doctor, dentista, optometrista, y veterinario.
3. Tenia una copia de la informacion en su computadora en un almacenamiento externo.
4. Guardar sus recibos del saliendo, porque es possible hay un reduccion en sus impuestos.
5. Informe sus proveedores de servicios (para gas, eletricidad, agua, television por cable, y telefono) dos semanas antes de sus saliendo para cancelar o cambiar sus servisios a su neuva direccion. Una lista de este proveedores esta en la hoja de Informacion Util.
Marca cuando contactar: ? Gas ? Electricidad ? Agua ? Cable ? Telefono
6. Dar su neuva direccion a la gente que necessita saber. La casa de correos tiene una forma en la officina para reexpedir su correo a la neuva casa, pero es mekor que Ud informe su banco, companias de credito, proveedor de seguranza, suscripciones de revistas y periodicos, la officina de registracion de votante, agencia de automovil (para su lisencia de manejar), y consultores (como su contador). Y recuerda su jefe, la escuela de sus ninos, o sus otros organacciones necessitan saber.
Marca cuando contactar:
?banco ?tarjetas de credito ?proveedores de seguranza ?revistas ?periodico ?la officina de registracion de votante ?agencia de automovil ? Abagado ?contador ?jefe ?la escuela de sus ninos
7. La ultima es, cuando su esta en su neuva casa, llamame cuando Ud quiere que yo regresso cuando Ud tiene preguntas de su informe de inspeccion. Yo estoy contento a regrasar y explique el informe con Ud.
Sistema de aire acondicionado
Este es en realidad llamado el HVAC (calefacción, ventilación, y aire acondicionado-). Con el clima de Houston dictando una fuerte utilización de este equipo (Houston es una de las ciudades con más aire acondicionado del mundo), una gran preocupación en este caso es el tiempo durará un sistema HVAC? Mi respuesta es un rotundo ¿Quién sabe?, dejando de lado las bromas, este sistema se compone de varias piezas, que podrían durar unos 20 años si se le da un buen mantenimiento. En este punto, la unidad no será eficiente como usted querría.
Un sistema HVAC necesita equipo especial, para en realidad examinarlo correctamente, pero le daré un medio para examinarlo por si mismo. Empecemos por como un inspector examina un típico sistema. En Houston nunca he encontrado un swamp cooler (cambio de enfriador). Creo que estos son comunes en Arizona, y en mi viejo Beetle. Nosotros tenemos principalmente calderas de alimentación de gas o eléctricos con condensador (también llamado compresor). Algunos hogares utilizan bombas de calor. Aquí no son comunes sistemas más experimentados.
Los componentes de un típico sistema HVAC son: caldera, condensador, plenums, ductos, ventilador y evaporador. Siguiendo la circulación del aire a través del sistema, primero iremos al ducto de ventilación. Para mejores resultados una casa debería tener un ducto de ventilación en cada habitación, pero generalmente usted encontrará uno en cada piso de la casa. Estos ductos tienen un filtro. Por bien de la eficiencia energética, usted querrá cambiar estos filtros una vez al mes. Esta es la razón por la que les sugiero a mis clientes filtros que se puedan limpiar. Si el filtro esta sucio, la fuente tiene que trabajar más para sacar el aire a través de él. Si no hay filtro, todo el polvo entra a su equipo arruinándolo. Pasando a lo largo, el aire atraviesa un ducto hasta el plenum de impulsión de aire. En casas más antiguas, los constructores pondrían el cableado y las tuberías de gas a través de este ducto, ya que es un espacio muy conveniente. Este es un hábito que conlleva un gran riesgo de incendio, debido a que el fuego causado por el cableado o la línea de gas sería alimentado por el aire que pasa a través de este ducto. Este es un problema difícil de solucionar en la mayoría de los casos. Puede haber dos soluciones: 1) Colocar sheetrock (cartón yeso) todo el camino del ducto hasta el plenum de impulsión, esto cubrirá el cableado y tubería; y 2) colocar un tubo largo a través del ducto desde el comienzo hasta el plenum de impulsión. El plenum de impulsión es solo una caja que acepta los ductos de ventilación. Estará situado en el espacio antes del ventilador. Esta caja no deberá tener ningún orificio. Podrá sentir el aire succionado hacia la caja si esta tuviera una perforación. La siguiente parte del sistema es el ventilador. El ventilador se denomina “jaula de ardilla”(squirrel cage). Es redondo y se parece a una gran secadora de cabello (lo siento, pero estoy tratando dar una descripción que todos se puedan imaginar). El problema común será que el motor no esta funcionando, el rodillo que permite que el ventilador gire libremente esta desgastado, o el ventilador esta doblado o dañado. Podrá averiguarlo por el sonido. El ruido y vibración no son buenos. Usted debe escuchar el suave murmullo de un motor eléctrico, y la rotación del ventilador. El ventilador tendrá un panel desmontable, así que usted puede mirarlo. Unas pinzas podrán remover los tornillos mecanizados en la unidad. (En algunos sistemas el ventilador puede ser el último artículo antes del plenum de impulsión; sin embargo, generalmente lo veo al principio). Después llegamos a la caldera (horno). La caldera deberá también tener un panel desmontable. La mitad de las unidades tienen un panel que se deslizará hacia afuera, y las otras unidades tienen un panel con tornillos mecanizados sosteniéndolo. Los tornillos mecanizados no pueden ser retirados con un destornillador. Usted necesita ya sea una llave para tuercas o un par de pinzas. Si es eléctrico o de gas, habrá un tubo entrando en la unidad. Donde entra, debería haber una arandela (junta delgada) para prevenir que este tubo sea dañado por la vivienda. Para las unidades de gas, debería haber cerca una válvula de cerrado, y para las unidades eléctricas , debería haber un interruptor (cortacircuitos o interruptor de luz) cercano. Compruebe que el cableado este en buen estado. Esta es la parte difícil, usted querrá revisar este compartimento donde se encuentra el mechero o las bobinas eléctricas, pero no siempre podrá hacerlo. Una inspección completa significa sacar este equipo, y un técnico de aire acondicionado (HVAC) debería ser la única persona que haga esta tarea. Mientras el calentador este funcionado, revise la flama o los elementos de calentado. La flama deberá ser una buena flama azul. El compartimento del mechero deberá estar libre de óxido. Si usted tiene el equipo, podrá probar si los elementos de un sistema eléctrico tienen potencia. Continuando, el aire ahora pasa a través del plenum de transición hacia las bobinas de evaporación. Esta es la caja con un recipiente abajo. El recipiente pertenece a la línea de drenaje secundaria para la condensación del agua en las bobinas. Debería estar libre de escombros, y no tener agua en el. Esta es la parte de enfriamiento del sistema. Las bobinas tienen un refrigerante, lo que enfría el aire. Este refrigerante es bombeado al exterior del condensador. Un condensador y un compresor son la misma cosa. La unidad exterior tiene ambas piezas del equipo, por lo que ambos términos se utilizan. Esta unidad es básicamente una caja grande con un motor, un ventilador, y tubos con aletas girando alrededor. El refrigerante intercambia el calor con el aire pasando sobre las bobinas en el evaporador, y después pasa ese calor al exterior. La bomba de calor es un dispositivo que puede operar este sistema en dos direcciones. En lugar de un horno, en invierno, la bomba toma el calor del aire exterior para las bobinas de evaporación, y después invierte este proceso en el verano. (Siempre hay calor en el aire; regrese a sus lecciones de ciencia en secundaria). En el condensador busque fuertes ruidos y vibraciones. Mire si las aletas están dañadas. Revise que el cableado se ve bien, y que el tubo del refrigerante esta cubierto con un aislante. El condensador deberá estar tres pulgadas sobre el nivel del suelo. La unidad deberá tener un buen espacio libre alrededor de ella. Si hay dos condensadores, deberán estar separados por dieciocho pulgadas. Debería también haber cerca una forma de apagar la corriente de esta unidad. Ya sea un interruptor en una caja, o el panel de servicio deberá estar a la vista. Volviendo a las bobinas en el ático, seguiremos al aire a su última parada antes de llegar a la habitación: el plenum de suministro. Esta es la caja con múltiples ductos saliendo de el hacia las diferentes habitaciones. Si tiene suerte, habrá amortiguadores que conduzcan el aire a las distintas habitaciones. El aire es empujado en la misma intensidad a todas las habitaciones, pero las habitaciones más alejadas de este plenum no recibirán el mismo movimiento de aire que el que recibe el aire más cercano al plenum. Una manera de revisar esto sin abrir esta caja, es sentir que tan fuerte esta saliendo el aire de la ventila (registro) en todas las habitaciones de la casa. En el ático, usted tiene un problema cuando siente aire fresco- su plenum tiene una perforación. Aire acondicionado en el ático es agradable para aquellos que tienen que estar ahí, pero esto le costará en las facturas de servicios públicos. Ahora el aire va a través de los ductos a las distintas habitaciones. Los ductos no deben estar entrelazados (ángulos estrechos). Así mismo deben estar soportados por las vigas del techo. Los ductos tendrán aislamiento cubriéndolos, y las uniones tendrán una cinta reflectante (no cinta adhesiva). Compruebe si hay fugas en los ductos sintiendo si hay aire. Finalmente el aire esta en la habitación.
Si se les da mantenimiento a estas partes o son reparadas, un sistema puede durar un buen tiempo. La mayoría de los sistemas son reemplazados por unidades más nuevas por razones de eficiencia de energética. SEER es un sistema de calificación para determinar que tan bien funciona el sistema. Actualmente las unidades están tratando de hacer a un lado a las demás en este sentido. Probablemente una mejor medida para que compruebe si la unidad es la correcta para su casa es el tonelaje de una unidad. La capacidad habitual que necesita por cada 500 pies cuadrados de su casa es de una tonelada. Mida la superficie de su casa y divídala entre 500. Compare este número con el número de toneladas en su condensador. Esperemos, que su condensador tenga el mismo número. Por ejemplo, una casa de 2000 pies cuadrados necesitará 4 toneladas (2000/500=4). En realidad, no querrá sobrepasar esta unidad (tener un número más grande), ya que esto impedirá a la unidad la deshumidificación del aire, así que una unidad un poco más pequeña es mejor.
Por último, encienda la unidad por 15 minutos antes de empezar a revisar el sistema HVAC. No querrá encender el aire acondicionado cuando la temperatura es 60F, ya que esto puede dañar las bobinas de evaporación. Una cosa más por comprobar es el corta circuitos para la unidad. El condensador tiene un amperaje máximo en su etiqueta. Este deberá ser el número (tamaño) en el corta circuito. Es la cantidad necesaria cuando la unidad se enciende. Cuando usted comience a ver problemas con alguna de parte de este sistema, deberá comprobar si es posible una reparación o si es necesaria una nueva unidad. Si la caldera o la bobina de evaporación necesitan ser reemplazadas, la otra parte necesitará ser reemplazada, ya que los componentes están hechos para trabajar juntos. Así que, ¿Cuanto tiempo durará un sistema HVAC? bueno, ódieme, depende.
Baños
Fuera de mejoras de la cocina, usted tiene remodelaciones de baño como la mejor manera de mejorar el valor de la casa. Aquí están los pasos para comprobar sus accesorios, y maneras rápidas para mejorar el aspecto de esta área. Existen similitudes con la cocina.
Comencemos con la fontanería. El lavabo y la tina deben tener algunos medios para detener el agua. Ponga a retener el agua en el lavabo, luego cuando se ese drenando el agua, observe si hay signos de fugas en las tuberías de desagüe. La tina debe tener un panel de acceso, pero algunas veces estará situado en la habitación opuesta a la pared donde se encuentran los accesorios de la tina. Busque signos de fugas de agua en los armarios bajo el lavabo y espacios bajo la tina. Algunas veces, esto puede ser obvio. En una casa que estaba inspeccionando, encontré un cubo y una esponja bajo los tubos de desagüe. La mayoría de las veces usted verá manchas de agua en las tuberías o en la base del armario. Todos los accesorios de la fontanería (tinas, retretes y lavabos) deben tener un sellador alrededor de su base. También querrá revisar que estos accesorios estén seguros, así que trate de moverlos. Este es un acontecimiento común en los retretes. Deben asegurarse los accesorios para prevenir problemas adicionales como fugas. Revise el agua caliente. Las llaves del agua deben estar marcadas correctamente, y esto podría tomar un momento, pero usted debe tener agua caliente. Si la regadera esta en la tina, mire las paredes alrededor de la tina. Una cobertura impermeable (como baldosa) necesita ser al menos seis pies de alto. Este tipo de regaderas causa moho y problemas de humedad en las paredes alrededor de la tina. Para regaderas separadas, revise que las llaves estén marcadas adecuadamente, y que funcionen. Revise el recinto en busca de indicios de penetración de la humedad (baldosas rotas o agujeros).
Tiene que haber una manera de ventilar el aire húmedo de esta habitación. Una ventana operable es un método. Estas ventanas deben ser capaces de abrir la mitad de su superficie. Otro método es el tubo de escape en el baño. El motor debe sonar bien cuando este funcionando, y deberá sacar el aire de la habitación. He visto estos ventiladores ubicados en los ductos de ventilación, lo que los hace inútiles. También los he visto invertidos para soplar aire dentro de la habitación, que tampoco es el punto.
Al igual que en la cocina, beberá ver ahí circuitos GFCI. Busque el botón de prueba para ver si funciona. Sin un probador, intente conectarlo en un radio. Enciéndalo, y luego pruebe la toma de corriente. La norma es tener las tomas de corriente para todos los baños en un circuito GFCI. Si el circuito choca, el restablecimiento bebe estar en el baño principal, pero este no siempre es el caso. Revise que las luces funciones. A diferencia de la cocina, no necesitan ser cubiertos. La razón es no tener vidrios de una bombilla que se quiebra entrando en la comida preparada en la cocina, pero aquí esto no representa un problema. Para todas las tomas eléctricas compruebe un montaje seguro.
Los armarios deben estar bien montados. Puertas y cajones deben funcionar perfectamente. Busque en la base daños causados por el agua. Los armarios pueden someterse a la misma revisión descrita en la sección de la cocina, pero un cabio común es remover el armario para instalar un lavabo de pedestal. Esto puede convertirse en un trabajo largo una vez que ha descubierto que hay detrás del armario, así que este preparado. Si esta instalando un lavabo que cuelga de la pared, utilice tuberías cromadas bajo el lavabo para una apariencia limpia.
Algunos toques simples en el baño involucran añadir una nueva cortina de regadera y palo, o un arreglo de materiales secos (flores de trigo o tallos de vid). Un bonito plato para jabón con un sofisticado jabón deja una agradable impresión. Elementos de decoración como éste pueden ir a la siguiente casa con usted. Si coloca una alfombra en esta habitación, yo usaría una cinta de doble pegamento para mantenerla en su lugar.
Evaluación de la cocina antes de remodelar
Cuando entro en una casa para una inspección, me gusta empezar con la cocina. Aquí puede llevar un tiempo probar los aparatos. Cocinas remodeladas pueden agregar valor a su casa, pero primero puede que quiera ver lo que se necesita hacer.
Un inspector mirará los aparatos que son considerados parte integral: horno, estufa, lavaplatos, compactador de basura, extractor de humo, o cualquier pieza de equipo sujetada al gabinete. Esto significa que refrigeradores no están cubiertos por la inspección. Para inspeccionar cualquier aparato, usted los opera bajo condiciones normales para ver si funcionan como esperaba. Si el aparato dispone de perillas o algún tipo de etiquetado que sea necesario para funcionar, las etiquetas deben ser de fácil lectura. Las partes no deben estar rotas o a punto de caerse. Así que hablemos de algunas especificaciones:
Estufas/hornos/quemadores (hornillas): Las etiquetas indican como se desgastan las perrillas con los limpiadores, la mayoría de la gente nunca usa todos sus quemadores, de modo que dejarán quemadores rotos sin reparar, lo que significa que debe revisar todos. Los hornos varían mucho en desempeño, así que utilice un termómetro para hornos para revisar la temperatura cuando el horno este ajustado a 350F (déjelo encendido por lo menos 25 minutos, y debe estar entre los 25 grados de la temperatura ajustada); revise que la luz del horno funcione; debe haber algún tipo de placa en la pared detrás de la estufa para evitar que se incline; busque óxido, partes rotas, o sellos herméticos desgastados.
Lavaplatos: utilícelo en ciclo normal para ver si el agua esta goteando (los sellos herméticos de un lavaplatos sin usar se debilitarán); ajuste la alarma en una posición identificable antes de empezar; luego revise si se movió cuando termino; cierre la solapa para detergente adicional de la tapa para comprobar que esta abre; busque óxido, partes rotas, o sellos herméticos desgastados. Nota: algunos lavaplatos tendrán un interruptor (interruptor de luz) en la salpicadera, el cual necesita estar ahí antes de que pueda trabajar.
Extractor de humo: revise los filtros, utilícelo a todos los niveles de velocidad, revisando ruido excesivo y vibraciones, revise la luz, vea si los tubos de ventilación (si los hay) están bien instalados (frecuentemente encuentro cinta adhesiva para encajar partes que no se ajustan); busque óxido y partes rotas.
Microondas: Caliente una taza con agua para ver si funciona; revise la luz; busque óxido, partes rotas o sellos herméticos desgastados.
Triturador: enciéndalo con el modo de agua; preste atención a ruido excesivo y vibración, revise debajo del fregadero para ver si el agua se escapa de la unidad.
Refrigerador: Revise las condiciones de los sellos herméticos; revise la parte trasera para ver el estado de las bobinas; vea si la unidad esta enfriando lo suficiente (es difícil decir cual temperatura se entiende es algunas unidades de “frío 1-2-3-4-5”, de modo que los refrigeradores están alrededor de 45F y los congeladores están en o debajo de 45F).
Fregador: Haga correr el agua caliente para ver si funciona (también revise la llave del agua fría); deje que se llene cada cavidad, después drene para revisar fugas por debajo; revise que haya una trampa de residuos antes de que el agua llegue al desagüe. Nota: cuando vea cubetas bajo la trampa de residuos, y esponjas para limpiar colocadas a un lado, hay una buena probabilidad de un problema de fuga, pero bus que manchas de agua en el gabinete.
Gabinetes (no realizada por los inspectores): accesorios de ferretería deberían funcionar y estar en buena forma, puertas y cajones deben abrir y cerrar fácilmente, los materiales para los compartimentos del gabinete deben unirse bien y no tener abolladuras; los gabinetes deben estar asegurados a la pared.
Luces y tomas de corriente: Las tomas de corriente deben ser GFCI (circuitos diferenciales), pero las tomas de corriente para los aparatos (principalmente el refrigerador) no deben ser de este tipo; las luces deben funcionar y tener una cubierta (si el foco se quiebra, no quiere tener vidrios en la comida).
Compactador de basura: no partes rotas; sin ruido excesivo o vibración; debe colocar en él un cúmulo de periódico para comprobar la compactación cuando esta funcionando.
Si usted esta encontrando problemas, las soluciones pueden ser simples. El ruido excesivo y vibraciones en la mayoría del equipo son debido a que la unidad no ha sido propiamente instalada. Los sellos herméticos y filtros pueden ser remplazados. La mayoría de las principales marcas tienen piezas fáciles de obtener para hacer reparaciones. Si usted trabaja con un buen contratista, ellos podrán decirle si la reparación es difícil de realizar. Antes de hacer pedazos los gabinetes, considere lo siguiente:
1.Renovación del acabado la superficie (pintando o tiñendo) puede hacer que los gabinetes luzcan como nuevos.
2.Reemplace los accesorios de ferretería (bisagras y manijas). Esto puede darle una completa nueva apariencia a la cocina rápidamente.
3.Considere la posibilidad de tener puertas reemplazables. Si están en mal estado, pero la estructura del gabinete esta bien, esto puede ser una rápida, y económica solución.
4.Nueva cubierta de la barra (encimera): La mayoría de las tiendas para el hogar pueden tener estas fabricadas y enviadas para usted. Junto con los accesorios de ferretería, esto puede en realidad actualizar la apariencia de la cocina.
5.Nuevos aparatos: Debido que son muchos los tamaños estándar, usted podrá encontrar unidades que puedan ajustarse a su espacio existente, y quizá no necesite nuevos aparatos para todo.
6.Nuevos accesorios: los grifos pueden ser un poco difíciles de reemplazar, pero generalmente el proceso para instalar un nuevo accesorio para el grifo o las luces es demasiado simple. Incluso tomas de corriente GFCI pueden instalarse fácilmente. Solo tome las precauciones adecuadas cuando trabaje por ejemplo en la instalación para cortar la corriente y agua. Es aquí donde son útiles buenos manuales de “¿cómo?”.
Es posible que encuentre que solo unos pasos o pocos artículos es todo lo que necesita. Esto le costará menos dinero y tiempo, y lo menos que reemplace ayuda al entorno (menos artículos en el basurero). Una cosa por considerar es que marca utilizar cuando se remplazan artículos. Decoraciones sofisticadas y aparato pueden ser costosos para comprar y arreglar. Las piezas serán difíciles de encontrar. Además, recientemente leí un informe acerca de que los aparatos de moda de alta calidad se rompen más a menudo, y no funcionan tan bien. Si usted cree en añadir uno de estos artículos a la cocina con la esperanza de incrementar el valor de su casa, posiblemente encuentre que esta unidad no le ha ayudado a alcanzar su meta.
Si esta arreglando una casa para su venta o en su propia casa, una completa remodelación puede no ser práctica. Tome su tiempo para ver si hay maneras de mejorar lo que ya existe. Esto es mejor para el entorno y su presupuesto.
Es tiempo para un nuevo tejado?
Un inspector nunca debe hacer una determinación de cuanto durará un tejado, debido a que en realidad no hay manera de saberlo. Estoy consciente de que un tejado el cual fue fabricado para durar 20 años, puede continuar fuerte después de casi 50 años. También se de un tejado que tiene cinco años de antigüedad, el cual necesita ser reemplazado. Por que existe diferencia?. Ambos tejados fueron hechos con materiales similares, pero el material se comporta diferente y fue tratado de manera diferente una vez que estaba instalado.
En Houston el calor y la humedad causan una buena cantidad de los daños a nuestros exteriores, pero las tormentas durante la temporada de huracanes dejan su peaje también. Los tejados con pendientes empinadas tienen una tendencia a funcionar mejor debido a su habilidad de arrojar más rápido el agua. Para ayudar a controlar los efectos del calor y la humedad, usted querrá tener un sistema de ventilación instalado en su ático. El tipo de ventilación más común es tener respiraderos en el sofito con un respiradero en el borde. Esto permite que el aire fluya a través de la parte inferior del tejado (ático), refrescándolo mientras se elimina la humedad. La formula mágica es un pie cuadrado de ventilación por cada 150 pies cuadrados de espacio en el ático. Sin embargo, usted querrá que los respiraderos estén distribuidos alrededor de la construcción, en lugar de ubicados en una sola área. Por ejemplo, la habitación de mi hijo no tiene respiraderos de sofito para el ático a su alrededor. El constructor pensó que lucirían mal en el frente de la casa. El tejado encima de su recamara recibe una buena cantidad de sol de tarde, por lo que su habitación era bastante caliente a esa hora del día. Al añadir los respiraderos, me ayudo a reducir la temperatura de su habitación. Respiraderos eléctricos de ático pueden ser eficientes, pero la limitante es el gasto en electricidad.
Las tejas de pizarra y tejas de arcilla experimentan los mismos problemas en Houston. Las pizarras y tejas de arcilla son frágiles, por lo que verá piezas rotas, lo que conduce el agua dentro de la casa. Estas tejas se rompen fácilmente durante las tormentas de granizo o huracanes, y cuando alguien camina sobre ellas para trabajar en el tejado. Estas piezas se pueden reemplazar, pero las piezas nuevas no tendrán el mismo desgaste como las existentes, así que las reparaciones son evidentes. Algunas rupturas pueden no estar tan mal, pero eventualmente cualquier ruptura puede conducir a daños más graves.
Los tejados de lámina están regresando, y pueden ser de larga duración. Con los nuevos métodos de instalación, pueden ser una gran opción. La preocupación será el movimiento en el techo. El metal se expande y contrae más en el calor y en el descenso de temperaturas que otros materiales de techado. Este movimiento puede causar problemas a las uniones y sujetadores que mantienen el tejado en su lugar. Alguna nueva tecnología fijación evita que esto ocurra. Si siente que el tejado se mueve cuando camina sobre el, usted tiene un problema con él. Busque manchas de humedad en el ático y el techo para ver si hay una gotera. La comprobación de las manchas de humedad en estas zonas aplica a todos los tipos de tejado.
El tipo más común de tejado son las tejas de asfalto. Los gránulos en esta teja están destinados para proteger el techo de los rayos de sol, los cuales provocan que se rompa el asfalto. Usted podrá ver esto si las tejas lucen desgastadas (sin gránulos), o si ve los gránulos en el canal. La tejas se ampollan cuando hay demasiada humedad. Estas ampollas eventualmente causan que la teja se rompa. Cuando vea que los sujetadores atraviesan la teja, tendrá problemas. Instalar clavos y tornillos a través de la superficie principal de la teja es un problema para cualquier tipo de material de techado, pero parece suceder con mayor frecuencia con tejas de asfalto. Un remedio temporal para estos sujetadores es colocar un apropiado impermeable para tejado sobre la cabeza del sujetador. Si la teja se siente suelta, la falla esta comenzando a suceder.
El techado integral es utilizado en techos planos o techos con pendientes bajas. Están hechos de capas de asfalto y fieltro para techado con grava en la parte superior. Experimenta la mayoría de los mismos problemas que verá con las tejas de asfalto: ampollas y desgate del asfalto por el sol. Estos tejados duran menos tiempo que los otros.
Las ripias y tejas de madera ya no son tan comunes, pero a mucha gente le gusta como lucen. Las tejas agrietadas o rotas representan un problema. Tejas sueltas también puede ocurrir.
Para todos los tejados querrá buscar ramas de árboles o arbustos grandes golpeando el techo. Esto crea un camino para que los insectos entren al sistema de tejado. Las ramas moviéndose durante una tormenta pueden romper el material de techado. La sombra de las hojas permite que la humedad permanezca en el tejado, promoviendo el crecimiento de algas y la ruptura del material. He visto una rama que quito el material de techado hasta las vigas. Usted querrá buscar escombros en el tejado por estas mismas razones.
Actualmente están llegando materiales innovadores a la industria del techado, que incluye la promesa de una vida útil más larga. En la actualidad hay, materiales compuestos que imitan el aspecto de pizarras y tejas de arcilla, pero no tienen los mismos problemas de fragilidad. Se están haciendo mejoras a las tejas de asfalto y a los sistemas de techos planos. Incluso recientemente leí de un techo de tejas de plástico en una casa de campo para vacacionar. Sin embargo, se aplican las mismas reglas cuando se examinan: buscar rupturas, fisuras, piezas sueltas, ampollas, que se pueda ver a través de los sujetadores, escombros, y el exceso de sombra conduciendo la humedad. Después asegúrese que el edificio esta libre de ramas de árboles o grandes arbustos.
Tengo un problema con los cimientos?
Está es la pregunta más común de un inspector. La segunda será sobre el techo. Probablemente debido a que estas dos partes de su nuestro hogar pueden causarnos más dolor. En el Estado de Texas, un inspector tiene la obligación de emitir su opinión acerca del funcionamiento de los cimientos. Tenga en cuenta que el inspector no esta obligado a informarle de lo que realmente esta ocurriendo con los cimientos, sino su opinión. La razón de esto es el hecho que nadie puede determinar que esta sucediendo debajo de su casa sin un examen extenso, lo que no sucede durante una inspección. Los inspectores buscan pistas del desempeño de los cimientos. Aquí hay algunas cosas con las que debe tener cuidado cuando este considerando que necesita alguien que revise sus cimientos:
1.Árboles- Las raíces de los árboles se extenderán hasta donde el dosel de las hojas alcanza. Esto es donde el agua esta disponible. Si el dosel esta sobre su tejado, las raíces están bajo su casa, divirtiéndose con sus cimientos. Generalmente, un árbol debe estar tan lejos como su altura, pero esto representa un problema con el tamaño de su lote. La mayoría de los lotes no son lo suficientemente grandes para árboles de cuarenta pies de altura. Los árboles suelen tardar seis años en recuperarse después de una poda extensa.
2.Suelo- el tipo de suelo alrededor de su casa influye en la manera en que viaja el agua alrededor de su propiedad. Gran parte de Houston, por ejemplo, tiene un suelo arcilloso pesado denominado gumbo por la población local. Este suelo retiene el agua, por lo que se expande. Durante condiciones más secas se contrae. Esto provoca que los cimientos se desplacen, lo que a su vez puede conducir a una falla en los cimientos. Si usted ve grietas en el suelo durante condiciones secas, y una masa sólida durante condiciones húmedas, usted debe preocuparse por el movimiento de los cimientos.
3.Fontanería- si el agua está tomando algún tiempo en salir de la tina o fregadero, usted posiblemente tiene un problema debajo de la casa. Si las tuberías ahí tienen fugas de agua, puede conducir a un problema con sus cimientos. Si tiene este síntoma, considere la posibilidad de hacer una prueba hidrostática para determinar si necesita una reparación. Las empresas de cimientos hará este tipo de pruebas. Sin embargo, primero asegúrese que sus desagües están limpios. No quiere pagar por una prueba, por cabello bajo el desagüe. Las pruebas pueden costar cerca de $250 por el primer sistema, y alrededor de $200 por el segundo sistema. Un indicador de que necesitará una prueba hidrostática es si tiene hierro fundido o limpiador ABS de plástico negro; estos se pudrirán bajo la casa. El hierro fundido fue utilizado en los 60’s, y ABS fue utilizado en los 70’s.
4.Diseño- compruebe si el agua puede fluir fuera de la base de su casa. El agua estancada siempre es un problema. Solo revise que los cimientos luzcan bien. Si algo persiste, puede existir una razón para preocuparse, así que llame a alguien para que le aconseje. Muchas compañías de cimientos le harán una inspección gratuita.
5.Edad- Si usted tiene una casa antigua, sus cimientos no tendrán la mejor tecnología para asegurar unos cimientos duraderos. Busque grietas entre los ladrillos, en los azulejos de los pisos, o en las paredes alrededor de ventanas y puertas. No todas las grietas significan que debe preocuparse, ya que algunas son el resultado de un proceso natural de asentamiento.
Para determinar si existe un problema, un inspector busca señales alrededor de la base de su casa, en las paredes (dentro y fuera), en los pisos, y en el ático. Cubrir grietas en el piso, grietas más grandes que 1/8” en paredes, vigas separándose en el ático son otras señales por revisar, pero algunos problemas no tienen que ver con los cimientos. Algunas grietas están relacionadas con la contracción o el asentamiento. La mayoría de las grietas en el segundo piso son de esta naturaleza. Si la calzada o acera se ha convertido en losas moviéndose arriba y abajo, rara vez tiene que ver con el movimiento de los cimientos, debido a que se hacen de otra manera. La única vez que se pueden vincular a una preocupación es cuando tiene falla pasando a través de la propiedad. En este caso , usted verá el suelo a dos niveles diferentes en toda la propiedad. Lo crea o no, tenemos fallas en Houston, así que no crea que porque los terremotos no son un problema, no tendrá que preocuparse por una falla. Otra cosa por considerar es en la losa del poste de cable de tensión. Existen cimientos que tienen cables de alta tensión pasando a través de ellos. Usted puede determinar si tiene este tipo de cimientos revisando su base. Cuando vea pequeñas piscas de cemento sobresaliendo de la losa, usted esta mirando los extremos de los cables. Si el extremo del cable esta expuesto, puede tener problemas con los cimientos cuando estos extremos se oxiden. Si el extremo esta expuesto, tape con algo de cemento antes de que se oxide. Si ya se oxido, necesitará utilizar algún tipo de removedor de óxido antes de tapar.
Las mediciones Compu-level no le dicen si tiene un problema con los cimientos. No todas las losas están a la misma altura. Dos conjuntos de mediciones Compu-level durante el año pueden darle una idea del movimiento, pero si un contratista le dice que tiene un problema, y el solo se esta basando en un conjunto de mediciones Compu-level, usted tiene un problema con el contratista. Estas medidas en combinación con otros datos le darán a una persona una pista del desempeño de los cimientos.
Si usted nota alguna de estas condiciones, posiblemente quiera saber a quien llamar. Si la casa está bajo garantía, y la empresa que proporciona la garantía le esta haciendo pasar un mal rato, llame a un inspector para producir un informe, así usted tendrá un documento que respalde su preocupación. Cuando su casa no tiene garantía, llame a una empresa de cimientos la cual le ofrecerá una cotización gratuita, así usted sabrá que se tiene que hacer. Si sus preocupaciones so a causa de los cimientos y otros problemas que ha observado, llame a un ingeniero de estructuras para hacer un plan de cómo reparar todo. Una típica reparación para los cimientos de una casa se hace con pilares colocados bajo la casa para colocarla de nuevo en su posición. Una casa promedio requiere alrededor de 32 pilares para toda la casa, pero un trabajo normal debe ser solo entre 14 y 18 pilares. Si la empresa de cimientos esta cotizando un trabajo para 32 pilares, usted debería obtener una segunda cotización sin demora. Un pilar es la pila de presión, el cual tiene cilindros impulsando el suelo hasta que hacen subir la casa. Esto sucede a una profundidad de alrededor de 8 a 10 pies. Cada cilindro se encarga de seis a ocho mil psi. El otro tipo de pilar es el drilled pier, el cual es una caja bajo la viga de los cimientos a una profundidad alrededor de 12 pies. El concreto toma 10 días en sanar. Siempre es conveniente tener por lo menos tres cotizaciones de un trabajo importante como este.